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[摘要] 无论市场如何争论,“商改住”限购政策都已经使商住两用房的流通性和金融属性被大大削弱。
无论市场如何争论,商住两用房的流通性和金融属性已经被这一政策大大削弱
短短十几天,北京的买房者和 客们经历了 严厉的一次房产调控。自3月17日起,有关部门9天发布十项政策,除了对商品房的调控,3月26日晚,北京市又发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,寥寥数条,就将北京的商业、办公用房也压在了有史以来严格的调控措施之下,从规划建设、销售使用、购房资格、个人信贷等层面精准打击“商改住”,也在范围内开启了“商改住”限购政策的先河。
销量陷入冰点
政策一经发布,火热的商住市场瞬时降到冰点。3月27日,政策发布后的 天,北京商住签约量仅有3套,而在限购政策出来以前,北京商住每日签约数量都达到200套左右,一年就是5万~6万套的成交量。
商住两用房近两年越来越火,有分析人士认为,这主要由于住宅价格越来越高、限购越来越严,而导致更多刚需和 客将目光转向地段繁华、总价单价都低、配套成熟的商住两用房。
数据显示,过去十年,北京地区成交约40万套商住类物业,现在的库存量介于7万套至9万套之间,这些项目的市场交易规模至少在2500亿元以上,这一库存量几乎创下十年来新高。而在2016年北京商住市场异常火热,普通住宅销售套数为50462套,而酒店式公寓销售套数则为63703套,成交均价达到了29778元/米2,区域范围向五六环扩散,近10年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。到了2017年,商住市场愈加升温,根据中介机构亚豪数据统计,今年2月北京商品房成交量中,近六成为商办类楼盘,而去年同期的商办成交占比还不到四成。与此同时价格也不断攀升,2015年商住价格约为2.64万元/平方米,而到了2017年头两个月,均价已经达到了4.54万元/平方米。
然而,政策一出,这一好景显然要暂时停歇了。记者浏览链家、我爱我家等房产中介网站,商住两用房信息已全部下架。且采访了这两家公司的几个房产中介,都表示“政策出来之后,商住房产几乎无人来问了,但不知道过一阵子会不会也是这种情况。”可资对照的是,去年通州区发布商住两用房限购政策之后,当年的4至5月份仅仅卖出了8套房。
另外,这一政策一出,对拿了商办地还未动工或还未建完的地产公司影响是巨大的,因为单间面积限制到500平米以上,就很难再卖给个人了。3月24日,北京房地产业协会秘书长陈志也在一次论坛上表示:“北京目前有1300万平方米商住类的空地处于拿地未开工状态,商办类的产品 多,长期的拿地未开工的企业,一旦金融上出现大波动,这类土地不好办。”
贬值or
对于这项政策的实施,有评论人士称,这是关上了刚需北漂在北京置业的后一扇门。曾经不限购、低总价的商住两用,令不具购房资格、无法支付高额首付的刚需族暂时有个过渡住房,但现在的5年资格,加必须全款,就将原来这群人中的很大一部分拒之门外。
也有分析人士称,必须全款不一定能影响什么。因为此前购买商住两用房转税费极高(卖方要交的税费种类及税率包括:营业税及其附加:5%-10%、个人所得税:20%、土地 税30%-60%、印花税、万分之五、房屋交易手续费;买方要交的税费及税率有契税3%、印花税0.05%、房屋交易手续费以及房屋 权登记费),且首付需50%以上,贷款长期限只能10年,利息还贵1.1倍,有部分购房者在算完这笔账之后就打算全款购买,因为全款可避免高额税赋。
不过,无论市场如何争论,商住两用房的流通性和金融属性已经被这一政策大大削弱。这也符合 此次调控房地产的初衷,回归原本土地用途,商业用地就回归商业用途,无法商改住之后开发商拿地也会更为谨慎,也令土地价格重新得以调整。而且房子也回归居住这一本来的属性,控制越来越 的“”行为。
对于已经买了商住两用和有意向购买的人来说,更关心的是房子会不会跌以及是否具备购买性价比。
看跌派比如中原地产首席分析师张大伟表示,“3·26商住两用项目限购措施,不是简单地认房又认贷这种内容,而是全面改变游戏规则,使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的楼市发展中,商办类本身就是畸形的,大部分物业成为类居住物业。他预计,商住两用类物业的价格会有30%以上的跌幅,成交量下滑60%以上,可能进入休眠状态。”
另一派言论则认为,此项政策一出,原先已交易的小户型商住两用房就成为。虽然短时间内市场会遭遇冰点,但是很多商住无论在地段还是配套上,条件都 优越,且远比周围住宅价格低,在北京这一的地方,这种资产很难贬值,即使小有下滑,回归到原本的市场价值,也会成为一只“慢牛股”。此外,该项政策不一定具有长期持续性,且其不占首套房的房产资格,又 商圈、办公区可以得到丰厚的租金。即使购房资格有种种限制,比如要连续5年有在北京的缴税记录,但目前已出现有中介以5000元代办“皮包公司”,以公司名义购房,且有民间贷款相配套。
有分析人士称,当市场加剧萧条,商办物业的价格只有周边住宅价格的1/3-1/5时就是入手的机会,不过必须考虑 口、白领聚集区、商圈、品牌等综合因素。此外,其还强调商办物业是中长期 品,不适合短期 思路。
来源: 者报[微博]
推荐理由:
效果图
半岛1号基本信息 | |||||
单价 | 均价11000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 沙溪镇 |
户型 | 一居室(51.00㎡)一居室(65.00㎡)一居室(54.00㎡) | 收房时间 | 预计2017年4月底入住 | 开盘时间 | 2016年11月1#-4#开盘 |
动态:半岛1号在售建筑面积为58-80㎡毛坯公寓,均价11000元/㎡,详情请咨询售楼处。
项目简介:半岛1号位于“中国休闲服装名城”----沙溪星宝明珠广场商圈内,城市主干道,是一所久负盛名的高尚社区,受到广大沙溪市民的追捧。 以小高层电梯洋房、连排、叠拼、独立别墅为主的低密度高尚社区,自身拥有丰富配套:秀丽的半岛公园陪着静静流淌的狮滘河,只为业主私享;园林泳池,就如一名婀娜美丽的女子,卓尔不群;省级幼儿园、桌球俱乐部、大型网咖、餐饮娱乐、书吧美食及业主众享公共空间,就在自家楼下;而在100米开外的星宝商圈,十几年沉淀下的成熟商业氛围,不断地在塑造地段传奇,丝毫不逊色于一线城市的商业全配套,直让人恍惚间,犹如还置身于广州、深圳等大城市的某一个繁华角落,从未离开……半岛1号,高尚社区与完善配套的结合,入得宁静,出享繁华。大配套,真现房。目前销售的为项目五期单位。
交通图