7月2日，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确了保障性租赁住房基础制度与支持政策，旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融以及税收政策等几大方面大力支持保障性租赁住房的发展，充分体现了政府对于保障性租赁住房的高度重视。

同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目，从资金端为加快发展保障性租赁住房提供援力。

《意见》针对性非常明确，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

据第七次人口普查数据，2020年我国有3.76亿流动人口，十年间增长了将近70%。一些人口有净流入的大城市，目前住房问题主要表现为结构性供给不足。当前流动人口普遍收入较低，租赁需求以小户型、低租金为主，但市场供给主体是租金3000元以上的两居室。结构性供给不足，导致新市民、青年人等群体住房困难，尤其是维持城市运行必不可缺的从事基本公共服务的群体。

切实解决城市流动人口特别是城市新居民、青年人等群体住房困难问题，加快发展保障性租赁住房，高度重视保障性租赁住房建设，或将成为“十四五”期间房地产市场发展的一个主要方向。近日《意见》印发，保障性租赁住房迎来多重政策利好。

《意见》提到，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。此前，深圳、济南等地已有政策，允许商业和办公用房改建为租赁住房，但此次允许改建为保障性租赁住房尚属首次。有观点分析，保障性租赁住房的市场地位明显上升，住房租赁市场改革将进入新的阶段。

目前，保障性租赁住房主要问题是供给不足、高成本投入与市场支付能力有限等。当前增加保障性租赁住房供给是关键。《意见》提出“采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给”“产业园区大力发展宿舍型保障性租赁住房”等。

特别是闲置和低效利用的非居住存量房屋允许改建，将起到盘活存量的作用。如后期支持政策落实到位，必将激发多主体参与的积极性。《意见》提出，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。

通过调动社会力量的参与，借助市场的力量盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，无疑起到事半功倍的作用。相比以往的政府主导，引导多方参与是此次政策的重点。过去住房租赁市场的方针是“多主体供给、多渠道保障”，此次“多主体投资、多渠道供给”新提法强调“投资”，即“谁投资、谁所有”，真正以市场化的力量鼓励投资。《意见》还提出，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，这将利好大型租赁企业。

不断降低企业在租赁住房上的投入成本，是激发其积极性的关键。《意见》表示，进一步完善土地支持政策，简化审批流程，给予中央补助资金支持，综合利用税费手段降低税费负担，加强金融支持。在用地方面，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设等多项政策支持。如农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。

特别值得关注的是，《意见》明确了“建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款”，并提出加大对保障性租赁住房的信贷支持力度、提供长期贷款，支持银行业金融机构发行金融债券用于保障性租赁住房贷款投放。目前住房租赁企业普遍融资渠道窄、融资成本高，此次金融支持新政将大大激发租赁企业的积极性。

当前，保障性租赁住房迎来多重政策利好，随着政策落实，未来保障性住房租赁市场将迎来崭新发展，与此同时，住房租赁市场监管也将迎来考验。

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