2021年中央经济工作会议首次提出房地产要“探索新的发展模式”。但在探索过程中，有两个关键问题不得不面对，对此，CF40在4月24日发布的《构建房地产新模式》课题研究报告提出了两个解决方案。

针对房地产相关供给弹性不足推高都市圈房价，制约了大量流动人口在工作地定居的问题，报告提出了构建面向新市民的都市圈建设方案。

具体为，为没有户籍和自有住房，长期在该城市工作的打工者发放“长期工作签证”，以此作为新市民身份；允许郊区集体建设用地转为新市民合作建房用地，不占用当地住宅用地指标；支持为新市民提供众筹合作建房服务，新市民合作建房免税，新市民合作建房在出售时只能卖给别的新市民。

同时，报告建议现有开发商持有的工业、商业等缺乏现金流回报的房产可变更用途，改造为新市民住房，可用于出售或者租赁给新市民；鼓励企业为新市民及其家庭成员提供医疗、教育服务，支持正规职业医生开设诊所，支持开设新市民子弟学校，为新市民教育和医疗服务提供税收优惠和开设场地政策支持。

此外，报告建议设立针对新市民的住房金融互助机构，该类机构应采取股份制公司形式，保持多家竞争的市场格局。机构的资金来源于新市民的低息存款和政府贴息债券；资金用途为针对新市民的低息贷款，贷款额度则与新市民的存款时间和数量挂钩。

构建房地产新发展模式需要化解的另一个关键问题是，房企积累了规模庞大、难以通过销售收入和运营覆盖的 “沉淀负债”，这使得房企负债率居高不下，同时可能制约全社会信用扩张、引发需求收缩和宏观经济不稳定。

为此，报告提出稳定房地产行业发展的债务化解方案。建议推动住房抵押贷款利率市场化，缓解居民部门的偿债负担，稳定居民部门的购房需求；另外，通过“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产，在化解房企债务风险的同时增加面向中低收入群体的住房供给。

在此方面，报告建议，允许房企沉淀资产转换用途，根据存量资产特征选择做成保障房、长租房、公租房等具有准公共性质住房产品。由金融机构收购住房产品，按照市场化原则实行项目制管理，引入职业经理人，对金融机构收购的住房产品做资产证券化处理（REITs、ABS、MBS）。同时，由财政为证券化产品提供贴息。

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