与往年年中、年末才会出现房贷额度相对紧张不同，今年银行的贷款额度紧张情况已持续了大半年，并在多个城市同时蔓延。

一线城市尤其如此。

受此影响，各地相关纠纷有所增加。

“卖一买一”的换房者又该如何操作？

01

据媒体报道，一线城市目前的房贷额度较为紧张。

与此同时，审批趋严，放款周期普遍拉长。“现在报批贷款申请，有些就已经要排到了2022年一季度才能批下来。”

不仅如此，广州、上海两地最近也相继上调了房贷利率，广州二套房贷款利率进入6时代。

北京

一家国有银行人士表示，尽管房贷申请环节耗费时间不长，但放款时间不确定，"年初两三个月就能放款，现在则需要更长时间排队等候。" 

某个贷经理透露，该行目前消化的是6月份的贷款，7、8月的贷款还在压着，可能在9月、10月陆续放款。

而如果9月申请贷款，可能得排到年底。但由于每年年底银行的贷款额度都会紧张，所以明年贷款下来的可能性比较大。

据了解，北京当前的首套、二套房贷利率较为平稳，分别维持在5.2%、5.7%左右。

上海

某国有大行上海分行人员称，现在申请，放贷时间差不多得半年后，大概在明年 2-3 月份。上海一房产中介也表示，“近期无论是商贷还是公积金贷款都很慢，时间差不多。新房也一样困难，很多开发商现在都要求一次性付款或者首付比例提高。”

部分股份制银行放款时间相对较短。

一位股份制银行个贷经理表示，“放款时间不一定，我行现在一般本月满足放款条件，下月放款问题不大。”

另外值得注意的是，自7月24日起，上海地区首套房房贷利率由之前的4.65%上浮至5%，二套房房贷利率则由5.25%上浮至5.7%。

广州

据悉，广州房贷额度非常紧，而且放款时间要等待3个月至半年。

贷款额度小的可能会快一些，额度大的，需要排队等待的时间还会更长。

有购房者表示，“银行让我明年再来，直接说目前贷款特别难，新房和二手房都要等。”

同时，广州年内已经5次提高了贷款利率，目前首套和二套贷款利率已分别提至 5.85% 和 6.05%。

深圳

深圳各大银行均表示，房贷额度不足，放款需要排队等待，最快的也要在 6-8 个月内。

深圳某支行客户经理介绍：" 目前我行首套房利率 5.15%，二套房 5.95%。现在各大银行房贷都在收紧，放款没那么快了。年初的话额度比较充裕，放款速度会快些。"    

02

下半年房贷额度走势主要与市场房贷需求、银行房贷额度空间和房地产调控政策有关。

年初，央行和银保监会给银行画定了 “两道红线”，对房地产贷款占比、个人住房贷款做出了严格的规定。

受此影响，银行可供发放的住房贷款额度相应缩减。

“银行出于防范风险，对房贷资质审核更加严格；此外，部分银行通过延长审贷时间，一定程度上也是为减少客户流失，等待房贷额度释放，”分析师指出。

对于下半年房贷额度走势，专家判断，缓和的空间不大。

“当前信贷政策确实以紧为主，至少目前是没有出现过各类放松的迹象或可能性。类似额度紧张也和部分城市的房价走势有关，房价强势则容易出现信贷收紧。”

最近一段时间，由于银行放款缓慢，或对符合放款条件的交易大量积压不放款，已经在不少地方出现了大量房产纠纷。

刘先生最近就因购房陷入了一场纠纷之中，遭遇业主起诉。

“去年10月份，我申请了100多万元的房贷，本来预计今年1月份放款，但直到2月份才放款。”

在其签约合同中，买卖双方对于购房款项存有理解上的分歧：买方认为该款项为首付款，业主则认为该款项为包含银行房贷在内的所有款项。由于银行房贷迟迟未批，业主以款项未到位为由，要求解除本次交易。

“现在业主起诉我，表面理由是银行不放款，但真正的核心理由是房价涨了，业主所卖的房子，现在已经涨价50万元了，但他又没来得及换房，所以反悔了。”

刘先生的经历并非个例。

这些交易双方本身没有过错导致的，也不是买家蓄意阻挠或违约导致银行不放款，但由此导致的换房不成功风险依然存在。

03

专家提醒：“卖一买一”换房客操作宜缓不宜急“在买卖双方签订好买卖房屋合同的情况下，如果由于申请的房贷迟迟未放款，卖家临时变卦不卖，那么就是卖家违约。”法律专家给出解释。

不过，不少中介表示，目前卖家临时变卦不卖的情况并不多见。贷款收紧，卖家自然会倾向于全款的客户，但同时，银行对首付资金来源的核验趋严，受此影响，投资型贷款客户明显减少，大部分是刚需客。

那么，在房贷收紧背景下，刚需购房者该注意哪些事项？由于房贷放款的时间周期延长且不可控，购房者签订购房合同之前需要提前做好预案，约定足够的放款时间，同时准备出贷款无法及时获批的应急解决方案。

专家提醒道，“卖一买一”的换房客操作上宜缓不宜急，还是严格按照先卖房再买房的顺序，避免双向进行而资金无法同步的风险。不仅购房者应防范风险，房东也需要注意。专家表示，当前房贷收紧的情况下，潜在的购房者也会减少，恐怕需要在房源方面做一些降价处理。

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