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[摘要] 距8月5日杭州楼市新政出台已过去三周。在新政提高了购房门槛,要求一张房票只能选择一个楼盘摇号,又一连批出了20多张预售证,向市场推出近万套房源的多项举措下,新房市场终于出现了降温迹象。
距8月5日杭州楼市新政出台已过去三周。在新政提高了购房门槛,要求一张房票只能选择一个楼盘摇号,又一连批出了20多张预售证,向市场推出近万套房源的多项举措下,新房市场终于出现了降温迹象。
此前,中签率低至1%、2%的“万人摇”不在了,新政保证了摇号中签率几乎保持在10%以上。专家表示,尽管这种堵水式的调控,很难有的合理,但体现了杭州政府坚持“房住不炒”的态度。
01
中签率提升8月5日,杭州发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序三方面进一步加强调控。这也是继今年1月杭州出台楼市新政之后的政策再加码。按照杭州购房新政,
落户未满5年需连续缴纳两年社保,非本地户口需连续缴纳4年社保,才能在限购范围内购买1套;同时,摇号规则与社保挂钩,购房意向登记家庭数量与公开销售房源数的比例≥10:1时,进入社保年限排序。
如今,在社保+户籍的双挂钩下,新盘摇号中签率屡创新低的情况正得到遏制。据统计,新政公布以来,截至8月23日,已经公示的30个新开热盘中只有5个楼盘触发社保排序。
根据调查,新政以来,无房家庭的中签概率提升明显,并且,“社保缴纳年限越长,中签的概率越大。”
这与新政出台前形成了对比。1月27日,杭州出台了“中签率低于10%的房源实行限售5年”政策后,然而,仍有不少楼盘创下万人摇号的盛况。
据不完全统计,上半年杭州约有57个楼盘、21759套房源限售5年,中签率甚至低至1.58%。从“1.27新政”到“8.5新政”,有媒体统计了两次新政之间,因中签率≤10%而触发限售5年的楼盘,共计约1.2万套房源 。
与中签率≤10%的限售楼盘一样,被定义为热点楼盘的项目,同样需要限售5年。据不完全统计,杭州出现过13个热点楼盘,约1.5万套房源“被锁”。如此计算来看,热点红盘+中签率低于10%的楼盘,杭城新房已锁掉了2.8万套房源。
对于自住业主来说,限售与否并无大影响,然而,“业主群里有些是偏投资的,现在肠子都悔青了”限售盘群里有业主这样表示。
02
为何打新热难退烧?
购房门槛尽管已经拦截了百万购房者,仍无法阻拦那些手持房票的人抱着投资投机的目的人去摇号。
整体看,杭州作为当下少数依然有新房打新潮的城市,供给仍然紧张。并且,一二手房价的倒挂情况如不缓解,这股打新热也就很难退却。因为,在巨大的获利面前,谁投资投机,谁真正自住,很难分清,甚至可以瞬间转换。尤其是“8.5新政”之后的房源,由于没有触发5年限售,即可待到交付之时,便能随意进出二手市场“套现”了。
以杭州壹号院为例,项目销售公示显示可售房屋均价为4.81万元/平方米,而此时该项目在售二手房的挂牌均价已超过11万元/平方米。每平米6万元的价差,很难说没有吸引力。
于是,在“买到即赚到”的心理预期驱使下,仍有大批人踊跃入场。
近日,甚至有媒体爆出部分购房群中有人发布“优质房票,社保十五年,无房单身,求缺房票资金方合作摇号并利润分成”等类似信息。如此来看,二手房的调控正在变得迫切。
下一步,杭州是否会针对二手房升级调控措施,比如发布二手房交易指导价,或推出新政,值得持续关注。
03
二手房趋冷
数据显示,7月,杭州共成交6326套二手住宅,环比下跌22.3%,同比下跌40.3%,创下了近两年单月成交量的新低。
与此同时,成交金额也在不断下跌。数据显示,7月,全市成交仅197亿元,环比上月下跌23.5%,成交单价有所回调。与新房的持续火热不同,二手房已开始出现降温的迹象。据悉,新政之下,杭州8月周(8月2日-8日)二手房成交量环比下跌19%,同比降幅更是扩大至54%。
于是,目前购房者大多采取观望态度。“房东的心态正在经历变化,目前看主动降价的房源逐渐增多”一位中介表示。行业分析人士表示,“最近,二手房信贷政策严格,很多通过交易二手房获得购新房资格和资金的难度加大,稀释了部分市场需求。”
不过,楼市是动态发展的,当前杭州二手房市场已开始趋冷,未来几年会发展成如何都是未知。“但房企口碑、楼盘品质都会增加未来的风险因素”,行业人士提示。对于杭州楼市的未来走势,专家表态,“伴随供应增加,调控愈发收紧,市场也将逐渐趋于平稳。”此外,“如果市场成交量持续下降,一般数个月后会影响价格。”
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