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最近关注的就是关于土拍的问题。调控已经进入深水区，从限制新房二手房逐渐转到一级土拍市场，现在调控的风向也是越来越清晰了，意在从源头止住房价。

今天就想和大家探讨一下，限制土地价格后，那后面房价会降吗？毕竟地价涨了，房价应声就涨，那地价降了，那房价不得相应下降？逻辑是这样的逻辑，但现实却复杂多了。这一次为什么修改土拍规则？

说白了开发商没钱赚，尤其是民企开发商，融资贵、地价成本贵，还卖不出好价钱。就这样开发商拿地还被限制，不够格的不让拿，简直活得比孙子还惨。有的开发商一气之下直接退地，比如杭州宋都股份宁愿赔偿高价违约金也要退地。即便拿了地，房价被限死后，房企也只能各种想办法降低房企品质争取利润空间。

如果只是降低精装标准，自己将来还能缝缝补补，最怕的就是小区园林，公共配套等全线下降。这些在长沙已经见怪不怪了。地价贵，房价又不能涨，开发商为了提高利润，只能这里扣扣，那里嗖嗖，总不能亏钱吧。说到底，高地价对谁都无益。

开发商没法赚钱，快被逼到绝境嗷嗷痛哭；二级市场也因为高地价应声涨价。想要彻底“稳房价”，高地价必须得治。但新房房价本来就已经被限死了，再下探的可能性不大。

尤其是在热点城市，大部分新房二手房倒挂十分厉害，这两天杭州壹号院又刷屏了，差价接近10万！！！

当然杭州是极端个例，但的确大部分城市的新房价格都是有限价的，所以新房降价的可能性真的不大。地价被限后，这中间的利润一部分是给开发商的，另一部分是用于提高房屋品质的。

毕竟房地产发展二十几年，因为房屋质量，“惊”装维权的事件却越来越多，这怎么都说不过去。很多人都在质疑地价下降后，担心开发商会为了提高利润，并不能真正做到提高房屋品质。

这点大家还是可以放心的，因为在拍地的时候，政府就会竞品质，对房屋品质做出一定要求。其次，如果土拍成本降低，开发商利润空间大了，自然会拿出一些成本来提升品质。比如过去杭州在没限价之前，房屋品质比现在限价后的好太多就足以说明。

要是真有足够的利润，开发商也是愿意打造精品的，毕竟大家都希望自家房子能够赢得市场的褒奖。但是对二手房市场的影响却是润物细无声的。

毕竟以往每逢拍地，二手房业主就会率先抱团涨价，最后还是苦了刚需。在我分析的城市中，几乎大部分城市涨价都和土地价格节节攀升相关，前两年的成都，今年的重庆……土拍就像“海狗丸”一样，每吃一粒，二手房价就高潮一次。

但是如果土地溢价率被限制住了，市场一下子就虚了。二手房价格就会逐渐趋向“稳定”。大家别以为只有22城“限地价”，一些房价上涨较快的或者是被住建部点名过的城市都会跟进。

比如最近惠州的土拍就延迟了，同时金华、徐州、南通、嘉兴、东莞等城市也在摸索借鉴供地“两集中”模式，后续不排除也会跟进调整土拍规则，严格执行“限地价”。    

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当然想要“稳房价”，仅仅是“限地价”是远远不够的。调控房价是个体力活，现在高层已经使出了降龙十八掌来镇压了。

今年来，房地产调控创造380次的记录，算下来，基本每天调控1.5次，的360度无死角全方位堵死。刚刚7月份的70城房价指数也出来了，成绩“喜人”。

大部分城市的上涨气数已尽。新房方面，上涨城市的数量逐月下降，但是下跌的城市数量则越来越多。二手房最能反应市场情况，加上今年调控的对象也是二手房为主。

在二手房限价叠加限贷下，市场立竿见影：上涨城市从3月份58个回落到41个；下跌的从9个增至26个。总体而言，目前整个房地产市场趋势是往下走的。

曾经上涨底气有多足，今天下跌就有多惨。如今一二线城市的新房二手房上涨幅度全部都在回落，三线城市直接由上涨转为下跌0.1%。这轮房价上涨潮，估计和弱三四线城市无缘了。    

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上涨的时候没尝到甜头，下跌的时候又是率先领跌，弱三线真的是惨到家了。这一头，热点城市想尽办法要求新房备案价涨幅不超过5%，有的直接要求备案价每期下调3%。

而另一头，弱三四线城市直接要求新房不能降。上周湖南岳阳住建局就发布了“限跌令”：商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。

简单来说就是给房价制定了15%的下限。岳阳其实代表着大部分的弱三四线城市，这一轮上涨潮似乎和他们毫无干系。

近三个月以来，岳阳成交均价明显下滑。1-5月，岳阳新房成交价为7246元/平方米~7605元/平方米之间浮动；6月份，岳阳新房成交价为6558元/平；7月份，岳阳新房成交价为6492元/平8月上旬，岳阳新房成交价为6661元/平。

对于一个弱三四线城市来说，房价下降1000元/平已经是很夸张了。不仅岳阳，还有之前我说过的四川达州，吉林四平等地方都在想办法救市。

就连大湾区的肇庆，也躲不过降价的宿命，房价跌跌不休。这一轮的放水和以前不一样，主要是定向放水为主，并没有大范围流入楼市。想要把钱挪去楼市，只能通过乾坤挪移大法，比如经营贷等。

但这些普通百姓是玩不起的，能够申请到的都是一二线等热点城市的老板、企业主、投资客等高端玩家。这些人是不会把资金放在弱三四线的，全部集中火力攻占一二线和强三线热点城市。所以我们才看到市场如此分化，甚至是割裂，房价“香港化”和“鹤岗化”同时发生。

说不上好坏，只能说这就是未来的一个趋势和现象。尤其是棚改货币化逐渐退场后，弱三四线的房子会逐渐回归居住属性，越来越多人都会买得起房。

而一二线和强三线城市虽然短期内面临回调风险，当然也还有一些二线城市还没轮动上涨的，只是需要火眼金睛去发现。长远来看，这些城市由于人口不断流入，经济产业金融发达，房子很难完全脱离金融属性。

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