最近，网络上有张图传的非常热闹，就是下面这张：指示：房屋交易中介费不得超过当地社会平均工资3倍。

2020年，深圳的社会平均工资是11620，按这张图片的说法，深圳中介的也只能是3.5万。

虽然看起来也不少，但买过二手房的朋友应该都知道，这已经打了骨折价！现在中介费都是按房屋总价来收的，一般是总价的1%-3%。链家贝壳要贵一些，一般是2%-3%，我爱我家这类中小机构，为了增强竞争力，往往采用低佣，一般在1%-1.5%左右。但无论是1%还是3%，都远比这3.5万要高。

以深圳二手房总价中位数550万为例，1%的中介费就是5.5万，2%中介费就是11万。网传的这一方案几乎是打了对折的对折，这套方案有实施的可能性吗？中介费为什么要这么贵？定价真的合理吗？    

01

首先，这个消息已经确定是谣言，目前中介机构均表示没有收到相关通知。但中介行业被整顿的可能性还是很高。

今年楼市调控明显进入2.0 模式，回看过去一年，不仅是对房价上涨过猛的城市进行调控，也在制度上对楼市极易暴雷的风险区，开始加强制度规范。比如害怕开发商烂尾，那就打击开发商的高负债运营模式，为开发商融资拍地划上红线，限制高负债开发商融资。比如害怕楼市金融泡沫，那就禁止资金无序流入楼市，对银行房地产贷款比例进行限制，今年出现的利率上调，房贷缓慢都是因为这项调整等等。730政治经济会议后，楼市氛围更加紧张，8月2号，更是4城连打楼市补丁，此时出现这样的谣传，整顿中介行业，很可能也是下一步的动作。

此前，深圳就放出，未来可能要探索实行双边代理制，建立归属政府的房产交易网站，可能已经收到消息。今年，二手房已经成为楼市调控的主战场，中介的日子已经不太好过，这个时候还要调整比例吗？只能是社会平均工资的3倍，到底有没有可行性？    

02

我先表明我的观点：为服务和认知付费，这是我一直认可和倡导的。但目前中介行业的问题是，付费后可能享受不到相应的服务，甚至还有被坑的可能。

说到这一点，很多购房者应该都深有感受。首先，买家支付的中介费不算低。目前一二线城市的房价日益高昂，买几百万房子的人，还真就是掏空6个口袋的刚需，几百万总价的房子，怎么也得小10万，这也是正常家庭大半年的积蓄了，真不算小钱。其次，中介的套路实在太少，部分人唯利是图，大有把整个行业搞臭的倾向。

去年深圳就爆出德祐某中介，两头吃差价吃了近60万！跟卖家谈低价，跟买家谈高价，两边同时制造紧张氛围，不告知买卖双方真实价格，最后全部收入自己囊中。既拿两边，又拿两边差价，谁见了不得说一句市场上竟有这等好生意呀。

除了吃差价，部分中介为了尽快促成买卖，往往是不管房产好坏，都是只说好的部分，更有甚者连房子产权有问题，这么致命的问题，都装作睁眼瞎不告知。

再或者，只有成交没有售后，不见得买房能帮你砍下多少钱，但后续一旦出现问题，是真的连影子都找不到。

原本中介是促进房产交易便捷化的一个行业，但近年来却有垄断化的倾向。一旦你要卖房，中介就是一顿电话轰炸，让你把房子放在他们那卖，甚至部分平台，还会要求你签，才给你足够的曝光等等。

这些乱象堆叠，中介被骂，有些时候真不无辜。

买家需要支付的中介费不算低，但却没有享受到与价格匹配的服务，找了中介，还要担心被中介讹，该操心的一样不少。

很多时候，购房者不爽的不是1%-3%的，而是服务匹配不上，贵了！

但如果你因此认为，中介完全没有存在的必要，为中介付费也完全没有必要，那也是浅薄了。

03

中介行业，很多功夫都花在背后。

二手市场，远比新房市场复杂的多，说个易懂的比喻：

新房市场就像是超市购物，公开透明，房子都是新房，产权清晰，量也更大，问题少，即使不幸出了问题，也能最快找到超市老板扯皮。

二手房市场更像是一场相亲。中介服务的不是房子，而是两个人，两个家庭。不仅得了解双方的情况，还得尽可能多的为双方寻找合适的对象，深挖搞双方背后的家庭情况，确定是否真实般配。

整个过程极为繁琐，沉没成本非常之多。

需要寻找和维护足够多的房源，跟优质房源卖家搞好关系，只有这样买家上门，才能有足够多的房源可以对比。

同时也需要寻找客源，在带看过程中，车费、水费、饭钱可能都需要中介自己去支付，最终还是无法成交；

一旦有意向成交，还得调查产权、砍价、签订合同、办理贷款、办理过户手续等等，有时候看起来简简单单砍价两个字，协调双方达成共识，也不是一两天能解决的事。

哪怕到了最后一步，还有不少购房者直接跳单。

购房者支付的虽然不少，但除去平台抽成、带看中介、管钥匙中介、维护房源中介等等各方之后，几万的中介费到手也只有几千了。

很多购房者，觉得自己目标明确，买房速度很快，是为其他购房者分摊了服务成本。

确实，但你能如此快的成交，已经享受到这套运营模式的好处，并且节省了时间，那就有义务为这台模式的成本付费，毕竟中介在陪你看房的服务过程中是不收费，甚至是倒贴钱的。

1%-3%的标准，应该是平台综合各项成本后计算出来的。那把中介服务压到3倍社会平均工资现实吗？

客观来说，一刀切的定价方式并不合理。很多人会说，不都是同样的购房流程和手续吗？

但是我们都知道，中介和中介的区别不仅是专业知识，比的还是人脉和资源。房价越往上走，找到买家和卖家的难度更高，维护关系的成本也越高，如果将利润空间也削弱，就会导致高总价的房子没人愿意做，反而会导致购房者的不便。

买房动辄牵扯到几百万、甚至几千万的事，真指望三两千中介费就能搞定？我相信，你的房子越值钱，你就越害怕，省下的中介费，恐怕连填坑都不够。

04

中介行业真正问题，不是在高低，而在提供与匹配的专业服务。

在日本，房屋中介的远比我们高，大概是房屋总价的6%左右。但他们的房屋中介准入门槛也非常高，入行有专业的资格考试，房屋中介的社会地位也非常之高。

所以说，出问题的可能不是的高低，而是鱼龙混杂的中介行业，中介整体专业度高不高。

如果正要整改中介行业，我认为未来可能有两大方向：

1、利用智能化科技手段，比如建立政府背书的交易平台，提高房产信息的透明化，让确认房屋产权、租赁等情况更加简单，精简购房手续流程，让普通人也搞的明白是怎么回事。

2、规范中介行业，提高中介服务水平。比如双边代理机制，让中介完全代表买卖一方的利益，同时提高准入，加大违法惩治力度，吃差价这类行为，严厉打击。

当然，这些改革肯定不是一蹴而就的，对于我们购房者，此刻应该如何选择中介呢？

我也总结了，过去我的几个经验：

1、找中介之前，一定要对房产知识有足够的了解，优先确定自己购房的区域。每个中介都有自己的服务区域，区域内他是专家，但是区域之外就不一定。因此先确定购房区域，再去选择区域内的销售，更能保证你找到靠谱专业的中介。

2、买房有几项是非常关键的，比如房屋的产权信息，是否被多次抵押，户口是否迁移、学区范围是否如实、是否正在出租，一定要确认清楚。因为民法典规定，房屋买卖是不影响租约的，万一租客签订的是十几年的，那你这套房子基本是白买了。

3、选择中介时，可以多找几个进行对比，但确定中介之后就不要跳单了，民法典已经规定，跳单也是必须向中介支付酬劳的。

4、比起中介，更应该提高自己判断中介专业度的能力。真正专业老道的中介，不仅能更快的促进成交，帮你砍价，在房源上获取上可能都有自己的渠道和优势，这样带来的房产增值，要比省下的中介费更值钱。

最后再说一次：

让专业的人，做专业的事，这是没有错的。

关键是如何让行业内专业的人更多，浑水摸鱼的更少。

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