没有一点点防备，8月5日一早，杭州发布楼市调控新政，开始了新一轮限购。

很多非本地户籍的购房者有些无奈，“一觉醒来，购房资格没了……”

其实，最近一段时间，各地的楼市调控都经历了一轮“打补丁”。

从东莞的二手房指导价、积分买房，到武汉的凭“房票”购房……

4月和7月，住建部分别约谈的十个城市大多都对调控加码。

不难预见，未来楼市热度将会进一步降温。

而不仅是需求端的调控，对于商品房供给端，调控也在继续且不断趋严。 在第二批集中供地入市之前，买地限购令重提，部分房企也不得不进入冷静期。

01

杭州限购

外地户籍连缴4年社保可购1套住房

8月5日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从加强住房限购，完善新建商品住房销售管理，和规范市场秩序，三个方面进行调控。

具体来看：

1. 限购方面

一是规定落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。二是规定非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

2. 完善新建商品住房销售管理

一是规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。

多个购房意向登记家庭均达到入围社保月数的，一并入围摇号。

购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算，按购房家庭成员中在本市限购范围内社保累计缴纳时间最长的一方计算。

二是规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数小于或等于公开销售房源数的，开发企业应采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房，剩余房源可自行销售。

3. 进一步规范市场秩序

明确本市市区范围内，新建商品住房公证摇号公开销售过程中，购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况或恶意干扰公证摇号销售的，3年内停止其新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案。

02

武汉、广州、东莞……

落户买房堵漏洞 各地相继打补丁

其实在杭州政策出台前，已有不少城市在为楼市打补丁。

金华：

7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市。此后，8月2日深夜，浙江省金华市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

新政从包括实行住宅限售、实行公证摇号销售，以及要求加强二手住宅价格监管、加强金融监管、严格更名管理、落实主体责任在内的十个方面对楼市进行调控。

东莞：最严莞八条

另一大热门城市东莞出台“莞八条”。

其中，除了对个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，以及试水二手房成交指导价发布机制之外，另一个备受关注的就是，对于购房资格做出调整：

对于新入户居民家庭在东莞购买套新建商品住房的，按以下情形孰早原则作为认定条件：

1.在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年；

2.在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。

广州：人才住房堵缺口

8月2日，广州黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局发布关于取消人才住房政策的通知。

黄埔区在2019年底提出人才购房。接着于2020年5月完善政策细则、放宽限制，而由于近一年黄埔楼市持续升温，加上中心区外溢买家流入，热门片区房价上涨。伴随人才住房政策的取消，黄埔区内楼市热度或会有所回归。

武汉：推行“房票”制

武汉住房保障和房屋管理局发布《通知》，规定在武汉限购区域购房住房的意向购房人，在购买新房和二手房之前，均需要通过“武汉住保房管”微信公众号或“武汉市住房保障和房屋管理局网站”等官方平台申请购房资格。完成单个项目的购房登记后，购房资格认定结果即锁定，锁定期间不得再次进行购房登记，项目开盘销售后购房资格认定结果自动解除锁定。

据机构统计，今年1-7月，房地产调控累计合计已经超过350次。平均每个月超50次房地产调控密度，足见未来市场政策的严格趋势。

尽管各热点城市争相打补丁，但有分析人士认为，从调控效果来看，藏价格和藏需求只能短期看到效果，而只有财税信贷的调控才能长期有效。

03

40%的房企投销比上限

开发商也被“限购”

调控不仅面向消费端，在供给一侧，曾经疯狂拿地的房企也面临“限购”。

据报道，被纳入“三道红线”试点的重点房企面临买地金额不得超年度销售额40%的要求。也就是说，房企投销比有了40%的上限。这一限制比例不仅包括房企在公开市场拿地花费，也包括通过收并购方式获地的支出。

而目前，已出现了一些房企的“退地潮”。

比如，7月，宋都股份发布公告，决定放弃其5月在杭州首批集中供地中获得的一宗地块。宋都股份也因此损失5000万元的保证金。

再如，7月，中交地产联合体以12.57亿元拍下的邕宁龙岗商务区地块突然宣告“取消成交结果”。该地块将被退回，并择期再次招拍挂出让。

随着第二批集中供地拉开序幕，一些地区为了缓解房企拿地压力、降低地块抢夺热度、提升建造品质，开始调整前期拿地规则。

杭州就在近日发布了《杭州市发布第二批住宅用地集中出让公告》。

不难发现，第二批集中出让地块的竞价规则发生了调整：

一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；

二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；

三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

04

楼市的变化与整体经济民生关系密切。

疫情后，大家的消费习惯在发生着变化，“非必要不花钱”成为很多新的消费倾向。边际消费的倾向转变，让我们的内需出现了不及预期的表现，内需相对疲软引发关注。

而此前房地产的火爆销售和大众的摇号热情更加对于消费造成了一种“挤出效应”。

对于普通家庭来说，在筹集够了首付进行房产摇号或购买后，消费能力大大消减，再加上使用了金融杠杆，家庭的其他消费计划大概率会受到搁置。

有观点认为，总体而言，房地产火爆伴随消费低迷，原来的“共生”关系在10年间悄然变化，这种宏观的“挤压”值得关注，这恐怕也是调控逐步升级背后的更深远的原因所在。

无论如何，对于普通购房者来说，密集调控的大环境下，购房者还是要关注信贷政策的变化：2021年央行和住建部密集联动，房地产贷款的供应量逐渐减少。

目前来看，房贷收紧后，房地产市场退烧已在所难免，想要最近买房的需更加谨慎了。

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