继东莞之后，粤港澳大湾区外地客买房之路再被围堵。

8月2日晚，广州市黄埔区住房和城乡建设局发布《关于取消人才住房政策的通知》（以下简称《通知》），成为广州明确发文取消人才购房政策的区域。

黄埔区堪称去年以来广州最火热区域之一。

某平台研究发展部统计显示，2021年上半年，黄埔区新房成交量为9103宗，同比涨幅为78%；新房均价为34417元/平方米，而去年同期的均价还不足30000元/平方米。

今年初以来，广州整体已经在房地产调控政策上进行了多次升级，市场已经处于调整期。《通知》的影响力有多大？外地炒房客通道能否被彻底堵死？

多位业内人士均表示，《通知》短期影响不会太大，政策“打补丁”意义更大。此前的社保升级、一次性付款等已经堵住了绝大多数外地客。而黄埔区本身在供需上都有足够的稳定性，预计不会给其带来波动性。

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明确取消

虽然前段时间广州花都区、南沙区也有传出将取消人才购房政策，但始终没有红头文件下发，只是“口头通知”，黄埔区是广州明确发文取消人才购房政策的区域。

《通知》自2021年8月2日起执行，即2021年8月2日24:00前已完成购房合同网签的，按原相关政策执行。这也意味着，已经实行1年7个月的黄埔区人才购房政策宣告结束。

2019年12月，花都、南沙、黄埔接连出台人才购房新政。彼时，根据黄埔区的政策，经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房。

此后一年，黄埔开始步入快速上涨通道。记者也了解到，去年有不少深圳客组团去黄埔、南沙等区域购房，市场上也出现不少“假人才真买房”现场。

从今年初以来广州陆续发布的调控政策可以看出，人才购房的条件已经在逐渐收紧，炒房空间也愈来愈窄。先是将通过享受人才政策购买的住房（含新建商品住房和二手住房），限售年限从取得不动产证之日起满2年延长到满3年。

其次，将人才购房的社保或个人所得税年限由半年提升至一年，并且不得补缴。

更能精准打击炒房群体的还有严查首付资金来源。广州要求严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力，加大收入认定标准、债务收入比的核查力度，严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

“年前广州对外地客户的流水收入资金来源就有严格的把控，落户的人才基本很难达到贷款要求。”业内人士认为，因为前期政策已经围堵住绝大部分炒房客，本次黄埔区取消人才购房影响并不会太大，而且黄埔本身就热。

相关机构也表示，人才购房确实曾经给黄埔部分楼盘带来外地投机客，但实际上黄埔刚性购买需求多，群众基础相当扎实。

相反，由于今年供应受预售证发放放缓、预售证与备案价制度捆绑等因素影响，致使黄埔出现明显的“供不应求”。

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超60个旧改项目“铺货”

虽然市场此前已经消化了大部分人才购房政策收紧等带来的影响，整体市场情绪已经理性、稳定，但黄埔等区域未来要面对海量供应的市场。

根据黄埔区此前的规划，其要力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。

一方面，此举诞生了不少全新且有购买力的购房群体；但另一方面，这也意味着黄埔未来将有不少旧改商品房入市。

根据机构对广州区域的监测：如果旧改进程顺利，明后年黄埔仅旧改释放的入市货量可达200万平方米/年以上，而到了2024年和2025年则可达300万平方米/年以上。

“所以不用担心黄埔未来没有房买。”分析人士表示，尽管目前黄埔区按近一年流速是全市去化周期的（截至6月末可售货量为77.59万平方米，4个月可以售完），但随着调控逐渐深入，从6月份开始供应量已经大幅高于成交量，而今后几年黄埔更会迎来非常可观的旧改货量，所以黄埔“缺货”正逐渐成为过去式。

“接下来，黄埔必须延续其在经济和人口吸引力的强势表现，才能更有信心应对目前在进行的超60个旧改项目所释放的海量商品住房供应的考验。”

经历了人才购房收紧、新房限价、严查首付贷等政策措施，广州市场已然稳定下来。据统计，7月广州新房网签7652宗，环比增加8%，虽然对比6月有所增长，但受传统淡季叠加新政调控、房贷审批持续趋紧，市场已难再冲上万宗水平，仅保持“不温不火”态势。

二手房同样也是相对低迷状态。2021年7月（1-25日），广州市二手中介网签量为2089宗（不含自助网签），较6月同期（1807宗）环比回升15.6%。主要原因之一就是购房者观望情绪浓厚，投资受抑，置换误伤，刚需观望，促使整体成交表现一般。

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