清华大学国家金融研究院副院长王娴

何欣／发自北京

“对于持有租赁住房的企业而言，租赁住房REITs是一举两得的金融产品，不仅可以让企业实现转型还可以通过融资来满足市场需求。”关于REITs对企业的影响，清华大学国家金融研究院副院长王娴在“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上给出了答案。

6月25日，北京，在以“行稳致远”为主题的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上，王娴发表了题为“REITs、中国的基础设施REITs和租赁住房REITs”的主题演讲，进一步阐述了REITs对于企业发展的影响。

王娴目前担任清华大学国家金融研究院副院长、上市公司研究中心主任，她曾就读于清华大学五道口金融学院（人行研究生部）和中国社会科学院研究生院，获得经济学硕士和经济学博士学位。并多次在母校讲课，在《比较》《金融研究》《金融参考》等学术期刊上发表文章。

同时，作为清华大学国家金融研究院副院长，王娴一直研究REITs对于经济的影响，多次公开发言表示，REITs试点对于我国经济未来会产生非常重要的影响。

6月21日，首批9单基础设施公募REITs上市。有专家认为，公募REITS上市利好产业地产发展，提升产业资产流动性及资产价值之外，有助于企业更好融资。

在此次论坛中，王娴以租赁住房REITs为例，阐述了REITs对于企业融资和转型的作用。

在王娴看来，租赁住房REITs可解决目前租赁住房企业融资难问题。

目前国务院对住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法提出了新的要求。即从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5％征收率减按1.5％缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4％税率征收房产税。

王娴表示，如果租赁住房企业还是按照原来的融资方式，会制约租赁住房业务的发展，也会制约租赁住房的供给。如果是重资产，自持租赁住房的模式，率非常低。目前在传统的融资模式，尤其是在“三道红线”的大背景下，租赁住房企业发展已经难以为继。所以必须要采取新的融资方式来破解融资难问题，这就是租赁住房REITs。

王娴进一步解释道，如果一个企业持有租赁住房，它可以以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者去发行，就和企业发行IPO一样发行股份去筹集资金，这些持有人最后享有租赁住房的租金，或者租赁住房的资产。

在王娴看来，REITs除了帮助企业更好地融资外，还可以转变企业经营模式，让企业实现转型。

“房地产企业原来的模式是开发、销售，但如果企业发行租赁住房REITs，开发销售完成后，企业可以作为租赁住房的管理人，实现经营模式的转变，变成轻资产的企业来经营不动产。”

她进一步表示，如果房地产企业要发行租赁住房REITs，房地产企业是原持有人，持有住房；发行REITs后，把资产卖给项目公司，项目公司发行ABS卖给公募投资者，企业就从资产持有人变成物业管理人，以此来转变经营模式。实际上租赁住房的经营管理权还在企业手里。从经营模式的角度来讲，REITs给了上市房地产企业一个新的思路，帮助其实现经营模式的转变，提高竞争力，同时还可以降低税负。

“对于持有租赁住房的企业而言，租赁住房REITs是一举两得的金融产品，不仅可以实现转型还可以通过融资来满足市场需求。”王娴说。

在王娴看来，目前制约房地产企业发展最关键的一个因素是资金。她认为，在目前“三道红线”和企业杠杆率偏高的大背景下，房企要想在下一阶段的竞争中取得优势，就必须先解决制约发展的资金问题，即要用新的资本市场的金融产品来为自己获得资金提供支持，REITs是个非常有效的工具。

本次活动由中国房地产报、中房智库、中国房地产上市公司指数研究课题组主办，中房同创文化传媒股份有限公司承办，中国社会科学院城市与竞争力研究中心提供学术支持。

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