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[摘要] “土地端、资金端、政策端是住房租赁REITs推出需要考虑的三方面因素。土地端目前已具备多元化供给,拓宽了租赁住房用地来源。
“土地端、资金端、政策端是住房租赁REITs推出需要考虑的三方面因素。土地端目前已具备多元化供给,拓宽了租赁住房用地来源。扩大租赁住房建设资金来源方面,支持保险机构进入租赁住房市场。另外,政策端积极探索对租赁住房企业的税费支持。住房租赁REITs推出条件日趋成熟。”近日,中国饭店协会公寓专业委员会执行秘书长、ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。
要求项目成熟稳定
“截至2020年底,国内住房租赁市场规模达2.52万亿元。尽管公募REITs没有真正落地,但近几年已有一些关于类REITs项目的探索。截至2019年底,相继推出了30多只住房租赁类REITs产品。我国住房租赁REITs时代即将到来,预计国内住房租赁REITs市场规模将达到3024亿元。”赵然说。
赵然指出,区别于从银行借款等融资渠道,住房租赁REITs是从公开市场直接募资,将租金证券化,获取持续稳定的现金流。通过这种方式,让住房租赁企业“轻装上阵”。住房租赁REITs发行的核心要求之一是项目成熟稳定,至少运营三年以上。同时,现金流稳定,运营主体是合格的运营商。率要达到一定水平,即净现金流分派率不低于4%。
目前,租赁住房有四类,包括商品住房、青年公寓、人才公寓以及在专项租赁用地上建设的租赁式社区。商品住房和青年公寓两类租赁住房获取成本较高。同等租金水平下,成本端的原始资产价格较高,导致这两类租赁住房业态率通常达不到4%的门槛线。人才公寓和租赁式社区获取成本相对较低,在同等租金水平下,有望达到住房租赁REITs对率的要求。
对于发展住房租赁REITs的意义,赵然预计,住房租赁REITs将引发国内房地产市场结构性重塑。一旦公募REITs在住房租赁市场放开,住房租赁企业将轻装上阵,实现由开发、运营到金融退出的低金融杠杆运行模式,形成可持续发展的商业闭环。REITs是长期的投资和运营策略工具。REITs通过专业机构管理,有助于促进住房租赁市场专业化发展,缓解市场波动。住房租赁REITs有望通过租金分红的逻辑,改变房价、租金价格上涨过快的情况,成为房地产市场长期稳定发展的稳定器。
土地供应持续增加
2021年,按照自然资源部等部委的部署要求,住房租赁专项用地将单独列入土地出让计划。在22个长效试点城市,住房租赁专项用地整体出让比例不低于10%。预计这些地区租赁专项用地可新增70万间租赁住房。未来三至五年,利用住房租赁专项用地新建住房将达到122.5万套,有效扩充租赁式社区的整体规模。
据ICCRA数据,截至2020年12月底,18个重点城市共出让了512宗住房租赁专项用地,对应建筑面积约2600万平方米。按照户均50平方米计算,可提供52.5万套房源。
从近期热点城市出让土地挂牌情况看,人才租赁住房用地占据了较重要地位。
4月14日,深圳挂牌2021年批集中出让的6宗地块,预计将于5月13日拍卖,部分地块要求配建租赁式人才住房。如编号为A822-0422地块的土地出让文件显示,本次出让宗地建设住宅类型为出售的人才住房,竞配建只租不售的人才住房。
多元化退出途径
针对租赁市场的现状,赵然表示,当前租房市场资产管理主要分为重资产和轻资产两种模式。重资产模式主要存在经营、翻新改造带来的提升、在合适的时点出售资产获得资产增值三个利润点,对应长期持有的资产通过发行权益型REITs实现退出、出售资产实现退出两条退出途径。轻资产模式则存在经营和提供咨询服务两个利润点,退出途径对应的只能是公司上市或被并购。资产管理“投融管退”四个环节缺一不可。目前,我国租房市场资产管理的退出环节较缺失,应该倡导多元化的退出模式。
“对于一线及新一线城市而言,经济发展会不断带来就业机会,带动大量城市新居民涌入,刺激住房租赁需求增加。这些因素将为行业带来新的发展机遇。”赵然指出。
赵然指出,对于租赁产业链而言,专项用地获取的新机制及税收优惠减免,专业化运营机构的出现及运营能力提升,租赁市场品牌价值的强化,对于REITs企业的评估以及投资者教育,都将是较为漫长的过程。
中山融创城400-176-0760 转 838617
推荐理由:
动态:中山融创城预计2022年10月交房。8800元/平方米。中山融创城位于:广珠西线东阜出口约4公里(阜沙镇政府旁)。物业费:2.95元/㎡。主力户型为89平-105平3居。
项目简介:中山融创城总面积约36万㎡大社区,拥有约2.3低容积率,约35%高绿地率,是目前中山北部少有大规模低密度社区之一。在售户型为建筑面积约89-116㎡南向三至四房户型,中山融创城全新臻品,建筑、园景、风光重新组序,规划“一轴两带”多层景观,串联六大功能活动空间,人性化休闲园景人居,不负美好生活时光;外立面则以现代简约风格设计,简单线条勾勒,让自然愉悦建筑,敬呈纯粹生态生活体验。 规划上因地制宜,本次规划充分考虑中山当地的气候条件和生活习俗,规划尽量采用南北向布局,争取采光通风条件,同时考虑景观视线通廊,尽量采用前后错开布局。小区中心楼栋沿整个小区景观主轴对称布置,外围楼栋布置相对自由,小区内部空间规划采用了相对规则的园林式布局,注重集约化和均好性的空间布局,塑造高品质的内部居住空间。住宅采用行列式错落式的布局,采用板点结合相互错位布局的方式。空间布局沿主入口出设置了主入口景观庭院,通过沿园区的核心位置设置地面景观水景和景观主庭院,形成园区核心精华区块,同时沿每个住宅组团设置了次级景观庭院,与景观核心区相互渗透,塑造具有相互联系且层次分明的空间序列,通过住宅底层的架空处理形成视线通廊保证户户有景,创造宜居生态的居住环境。 项目阜沙镇政府,沿着阜沙大道,约300米即达大信新都汇,约2公里内便民配套环伺,衣食住行,吃喝玩乐一应俱全,且内部自建建筑面积约5500㎡风情商业街,丰盛生活尽在掌握。
效果图
中山融创城基本信息 | |||||
单价 | 均价8800元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 阜沙镇 |
户型 | 三居室(98.00㎡)三居室(105.00㎡)三居室(99.00㎡) | 收房时间 | 预计2022年10月交房 | 开盘时间 | 2020年10月1日加推55栋 |
交通图
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