上周，住建部副部长倪虹又约谈了五个城市的政府负责人，这轮被约谈城市无一不是近期楼市局部升温过快的热点城市，其中就包括广州。

而在调控新政出台之前，金融层面已有所反应，广州区域住房贷款开始收紧。近日，媒体曝出中国银行、交通银行、邮政银行等多家银行网点暂停二手房房贷的消息。

一时间，关于广州银行停贷，二手房限价等传言和猜测四起，约谈后的广州楼市到底会怎么走？

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01

银行相继收紧房贷

网友咨询贷款时发现，近期包括中国银行、交通银行、邮政银行、平安银行等多家银行的支行网点已暂停广州二手房受理。

尽管调查后证实广州此轮并不是全面停贷，但不排除部分支行停贷。银行负责人表示，近期广州地区房贷的额度会有所压缩， “由于整体房贷额度很紧张，相比一手房，二手房贷的业务确实接的少了”，同时，放款按申请顺序排期进行，时效也会相对减缓。

对于房贷变化，银行负责人坦言，“在非常有限的额度下，银行倾向确保合作楼盘的按揭贷款（即一手房按揭），这是银行的商业选择。”

而在收紧房贷的同时，广州地区各银行相继上调房贷利率。目前广州首套房贷利率在5.2%-5.4%之间，二套在5.25%-5.5%左右。首套房利率的广东华兴银行已涨至6.5%。业内专家预计，银行上调房贷利率仍未到头。

如此看来，银行方面似乎也有无奈。据了解，目前房贷额度告急是银行业普遍存在的问题。而额度紧张的背后是涉房资金监管持续升级下的两道“红线”。

去年年底，中国人民银行、银保监会联合发文，为银行涉房贷款设置了两道“红线”。

其一是房地产贷款占比：

大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

其二是个人住房贷款占比：

大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

根据近日公布的2020年财报统计，多家银行在个人按揭贷投放上已超过监管“红线”。

个人住房贷款占比方面，建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线，分别为34.73%、34%。

二档三档的银行中，招商银行、兴业银行、中信银行、青岛银行等也已有占比超过监管“红线”。

未来，严格控制公司客户的房地产开发贷款投放和新增，肯定会成为众银行的选择，在此背景下，房贷收缩是必然的结果。

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02

连涨十月，房源秒光

广州“小阳春”有点热

广州地区银行房贷收紧也好，被住建部约谈也罢，背后的原因都离不开最近广州楼市的热度攀升。

数据显示，从2020年5月至2021年2月，广州新房、二手房均价已连涨10个月，平均环比涨幅分别为7.2%、9.7%。在最近一轮被约谈的五城市中，广州2月的新房环比增速也居首位，二手房增速仅次于东莞。

进入3月，广州更是迎来楼市的“小阳春”。成交量达到132万㎡，仅次于2017年，创下近五年来3月份成交量第二高。从增速来看，环比上涨了72.4%，同比更是大幅度上涨了103.8%。

部分项目甚至出现抢购。据报道，3月28日下午开盘的越秀和樾府项目二期，在单价较几月前上涨了约20%的情况下依然遭到抢购，170套房源被“秒光”。

楼市整体火热，热度推高二手房交易，去年年底到年初信贷环境的相对宽松刺激了部分二手房投资需求，再加上新房供不应求，日光盘出现在广州也就不难理解了。

新房如此，二手房更加火热，不过尚未出现二手房价格倒挂现象。

3月，广州市二手住宅成交量为15013套，环比2月同期上涨48.17%，同比大涨168%。除去年10月和今年2月的季节性影响，去年5月份以来，广州二手房市场连续保持月成交1万套以上。

广州楼市的价量齐升、日光盘出现，以及二手房交易的持续活跃，不出意料地引发了大众和媒体的集体关注，也最终收到了住建部的约谈。

是否意味着这一轮小阳春即将宣告结束？

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03

约谈前一周已出台新规

4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5地负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

而在不到一周之前，广州已经针对楼市升温出台调控新政。

清明小长假前夕，广州市政府官方网站上挂出《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》。调控针对三大方面：

从需求端，广州开始加码人才房限售。

要求通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。对使用房产抵押的贷款，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。

研究人士判断，这次人才政策的收紧，堵住了广州这两年人才导入中的漏洞，有助于打击“假人才真炒房”的现象。对人才购房给予限售要求，新房产权证满3年，相当于限售4-5年，“信号很明确，鼓励的是人才在外围购房和落户，但不鼓励炒房。”

《意见》中另一个重磅调控来自于供给端。

广州全年将分三批次集中出让住宅用地，同时在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式。

意见指出，市区住建部门还将加强对新建商品住房价格的引导，指导开发企业合理定价，对定价过高不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

除了人才政策的放松，经营贷流入炒房出现，以及整体的走高之外，广州这一轮房价的走高根本上看依然离不开供需的不平衡问题。根据中原地产的统计，3月底全市新房库存消化周期仅有6.4个月，热点区域天河、黄埔分别只有2.7个月、3个月。

对此，另一项调控旨在提高未来住宅供应量。

广州计划增加住宅用地供应，全年将供应住宅用地634公顷，占计划总量的25%，比前5年住宅用地年均供应量提高了22%。 

延长限售期以及严格人才资格审核，限制了炒房需求，增加土地及新房供给，也将从长期将楼市降温。

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04

或将进入横盘期

出台新政不到一周，住建部约谈，广州进一步调控措施可能已在制定中，同时意味着房价不能再继续疯涨了，一定要想办法稳下来。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，广州楼市已开始高位触顶徘徊走势。金融、土地层面的调控，加上人才购房限售，部分高热区域（如南沙、萝岗等）或将出现一定程度回落。

另外，四个一线城市上个月先后公布了自查违规经营贷数额，广州查出违规金额1.47亿元。在很多人看来，这样的数字并不令人满意。无论是舆论压力，还是监管部门的进一步调查，经营贷以及利用经营贷进行抱团涨价的炒房团会面临更加严格的打击。

对于购房者来说，警惕不要去业主抱团控盘的项目充当接盘侠。

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