1月21日，上海楼市调控新政“沪十条”打响新年调控枪。随后“法拍房纳入限购”打上政策补丁，工商银行上海地区“税费分期贷款”几乎也在同一时间全面叫停，申城楼市瞬间被“封印”。

“上海市场2021年仍将继续上行。调控之后很多意见出现了分歧，有人觉得要降温了，有些人认为不会，但我认为是继续往上走。”上海某房地产研究院副院长表示。

上海某房地产研究院发布的《2020～2021年度房地产市场研究报告》显示，2021年商品房销售面积可能小幅下降1%左右，全年房价约上涨5%。而2021年上海楼市并不悲观，可能调控之后市场略有降温，会维持两个月量缩，然后价格继续向上。

上海二手房去化周期仅1.7个月

国家统计局公布数据显示，2020年12月份上海新房同比涨幅4.2%，二手房同比涨幅6.3%。上海某房地产研究院认为，从新房价格指数来看，相比涨幅更高的银川、唐山、徐州等城市，上海其实还没有到调控的时候。

来源：上海某房地产研究院

“涨幅超过5%才有压力，而上海近期主要是因为二手房市场严重供不应求，导致市场短期内有点恐慌，引致政策出台。”上海某房地产研究院副院长指出。

从全年二手房月均成交量来看，上海远远甩开第二名北京和第三名南京，冲上2.66万套位居榜首。

上海二手房曾经历了较长的横盘周期。上海某房地产研究院分析，2017年～2018年是“缩量”严重的时期，2019年上半年稍有小阳春，下半年则继续“量缩价稳”。从2020年开始，二手房成交量开始持续上扬，甚至在12月份成交近3.9万套，达到历史第6高。

另一方面，上海的二手房市场供应短缺几乎已经是最严重的地区。上海某房地产研究院以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算，2020年12月重点监测的22个城市二手房总去化周期为10.1个月，其中上海二手房去化周期最短，只有1.7个月。作为热点一线城市，显然极度供不应求。

机构判断上海市场仍将上行

上海中原地产数据显示，1月18日～24日一周内，全市新建商品住宅成交面积26万平方米，环比增加54%。从实际成交数据来看，上海市场短期投放的项目多为刚需和首次改善产品，因此成交量仍然出现反弹。而随着“打新热”在新政之下有所收敛，众多机构均认为成交收缩不可避免。

新政出来之后上海楼市怎么走？上海某房地产研究院副院长说，2021年上海楼市不是很悲观，可能调控之后，市场略有降温，会缩量盘整两个月，然后价格继续往上走。”

“调控之后，就是为刚需客和自住客创造了一个好时期，最近一个月是好时机，”但上海某房地产研究院副院长强调“投资投机的话我建议不要参与了，‘房住不炒’不仅国家强调，上海市也坚定实施，不要心存幻想。”

此外上海某房地产研究院认为，2021年商品房销售面积可能呈现小幅下降态势，预计全年同比下降1%左右。

房价方面，上海某房地产研究院认为70新建商品住宅价格同比涨幅预计继续收窄，12月回落到1.5%左右。

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