上市房企近期陆续发布“金九”抢收战绩，9月销售业绩不俗。但从上市房企前三季度业绩预告情况看，多数房企盈利状况欠佳。不少房企为了加快周转，大规模进行降价促销，导致不少房企出现了“增收不增利”的现象。
此外，由于房企销售回款滞后，项目结转利润存在时间差，不少房企前三季度结转利润较少，这也是房企业绩表现欠佳的主要原因。值得注意的是，机构统计数据显示，前三季度典型房企目标完成率均值约70%，四季度销售压力仍较大。
预喜率低
截至10月20日晚，A股共有49家上市房企发布2020年前三季度业绩预告，仅14家预喜，预喜率为28.57%。其中，扭亏6家，预增8家。此外，有6家上市房企发布2020年三季报，其中3家前三季度归属于上市公司股东的净利润同比下滑。已披露前三季度业绩预告及三季报的上市房企，前三季度业绩表现整体欠佳。
部分房企报告期内亏损额度较大。以泰禾集团为例，公司预计2020年前三季度实现归属于上市公司股东的净利润-22.3亿元至-16.5亿元。2020年1-9月，受疫情及公司房地产开发项目结算排期的影响，无集中交付的地产项目，仅有零星项目交付结转收入，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少。2020年1-9月，投资较2019年同期大幅减少，2020年1-9月投资主要由公司持有的联营企业投资按权益法确认的投资产生，金额较小。2020年1-9月，公司对已到期尚未还款的借款罚息等计提了预计负债。以上因素叠加导致本报告期出现亏损，其中非经常性损益影响约为-6.16亿元。
多数业绩欠佳的房企都指出，前期销售项目结转利润较少，是业绩下滑的主要原因。值得一提的是，不少房企在疫情期间对租赁物业实行了减免措施，对相关企业利润影响较大。
以金融街为例，公司预计2020年前三季度实现归属于上市公司股东的净利润约8.25亿元至9.63亿元，同比下降约30%至40%。业绩变动的主要原因是，报告期内受年初疫情影响，公司房地产开发项目销售、工程进度不及预期，项目结算收入和利润出现下滑。持有经营项目客流量和销售额有所下降，同时公司对中小微企业客户减免租金，导致收入和利润下滑。
9月“抢收”效果较好
从上市房企9月销售数据看，多数房企9月“抢收”效果较好。截至9月末，房企销售情况普遍已恢复至去年同期水平，多数房企已经出现了同比上升的趋势。
从2020年1-9月房企销售额业绩走势来看，不同梯队房企销售业绩均实现了不同程度增长。其中，50房企业绩门槛值涨幅，达到15%。
针对“金九”期间房地产市场整体形势，中指院方面分析指出，在房企积极推盘带动下，成交仍保持较好势头，市场淡季效应明显弱化，重点城市商品住宅成交规模快速增长，新建住宅价格也平稳上行；同时，部分不稳定预期也在热点城市逐步累积。
10月19日，国家统计局发布的“2020年1-9月房地产开发投资和销售情况”显示，三季度以来，房地产市场延续了此前的回温态势，市场表现持续升温。其中，在房企加速推盘等因素的刺激下，9月销售面积和销售金额均创下历史同期新高。房地产开发投资、房企到位资金等数据也在持续回暖。进入第三季度，房地产开发景气指数超过100的临界点，并不断接近疫情前的水平。
四季度压力犹存
有统计显示，今年前三季度，有近3成房企的销售目标完成率不足65%，占比达到近三年同期。同期，仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。这意味着，房企四季度业绩压力仍然不小。
地产研究中心指出，四季度，一方面房企进入业绩冲刺季，市场供货加速提升，将带动成交增加。另一方面，行业整体去化仍承压的基本面未有明显改善，叠加房企融资新规试行，将倒逼房企加快提升运营管控效率。这也意味着，四季度房地产行业分化格局将加剧，推动集中度加快提升。
业内人士认为，在融资新规预期下，房企的拿地热情很难真正回升，短期内房地产开发投资增速可能持续放缓。
销售策略方面，业内人士预计，虽然以价换量不会大规模出现，但房企在四季度的出货意愿依然强烈。预计未来商品房成交量降幅持续收窄，成交价格将保持稳定。
9月以来，包括东莞、杭州、沈阳、成都在内的多个地方城市发布调控政策，从限购、限贷和限售等方面规范房地产市场。
对于这些调控地区四季度楼市走势，58房产研究院分院院长张波指出，从统计局发布的9月份楼市数据来看，新房成交量环比上涨明显的城市依然是前期的热点城市，例如徐州、银川。但在调控政策的压力下，上涨幅度开始收窄，调控效应正在显现。加之调控持续收紧的预期不断增强，预计70个城市后续整体成交量环比涨幅将控制在1%以内。

来源：中国证券报

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