2020年春节，一场新冠病毒“龙卷风”影响到了我国，疫情在肆虐着人们健康的同时也在影响着我国的经济。房地产作为宏观经济中重要的组成部分也受到不小冲击，市场销售端遇冷，人们对资本市场持观望态度，短时间内引起了整个资本市场不小的震荡。根据我们对2003年SARS疫情复盘经验可以预见，短期内疫情对房企在资本市场会所有冲击，但随着中央及地方政府应对疫情措施力度不断加大，行业预期会迅速恢复，推动地产股快速回暖，重拾消费者对资本市场信心。

Part 1

资本市场影响：短期震荡，快速修复

图：1月17日-2月28日部分相关指数振幅

数据来源：wind，中指研究院整理

A股和港股受新冠病毒疫情冲击，呈现普跌态势。1月20日，国家卫健委决定将新型冠状病毒感染的肺炎纳入法定传染病乙类管理，采取甲类传染病的预防、控制措施，新冠病毒正式来袭，迅速传导至资本市场，A股与港股资本市场表现如出一辙。21日全部出现小幅下跌，其中房地产股反应更加明显，申万地产和恒生地产两大地产板块振幅略高于大盘。1月30日，世界卫生组织（WHO）宣布，将新型冠状病毒疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”，疫情持续蔓延中。2月3日，春节假期后开市，沪深300和恒生指数双双大幅下跌，其中申万地产指数和恒生地产指数下跌更为明显，分别下跌了9.27和6.72个百分点，之后几天出现了小幅回升，振幅恢复持续平稳波动。

图：2020年春节假期后（2月3号）中国上市房企市值涨跌幅

数据来源：wind，中指研究院整理

上市房企受疫情影响震荡波动，大部分跌幅在10%以内。春节假期后开盘，A股房企呈现普跌态势，大部分A股房企跌幅均超过了9%，近半数房企全线跌停。相比A股，较早几天开市的港股龙头房企跌幅较小，龙湖集团下跌了1.25个百分点，融创中国下跌了5.33个百分点，整体上，上市房企受疫情负面影响波动显著。

表：2020年2月中国上市房企市值涨跌幅30

数据来源：wind，中指研究院整理

从长期来看，目前有些企业已经迎来了市值下跌后的回弹。从春节假期后开盘到2月底经过一个月的修复，上市房企市值在2月底迎来了较大回弹，阳光城、金地集团、合肥城建分列前三位，涨跌幅分别为24.2%、20.0%、17.7%，龙头房企万科A上涨了11.1%，华润置地上涨了10.8%，上市房企市值规模有望进一步修复。

Part 2

SARS复盘对比

我们结合2003年SARS疫情经验数据，复盘疫情对经济和地产的影响，预计全年受疫情影响并不大。同时也注意到，两次疫情期间我国房地产市场所处的宏观经济环境、政策环境、市场环境等方面存在差异或影响未来的总体走势。

宏观经济

本轮疫情短期影响幅度和范围更大，全年影响预计有限

图：2002-2005年（左）、2017-2019年（右）季度累计GDP同比增速变化

数据来源：国家统计局，中指研究院整理

从经济发展阶段来看，经济下行压力突增。2003年我国宏观经济走势处于增长期，2020年则处于平稳增长阶段。2003年一季度GDP同比增速达到10.8%，3-4月SARS疫情大规模爆发，上半年GDP同比增速降至9.7%，三季度开始上行并保持快速发展，2003年全年GDP同比增长12.9%。2017年以来季度累计GDP年增速保持在6%以上，处于下行周期平稳发展阶段，疫情对经济下行的产生叠加压力。

从产业结构来看，对第三产业的影响将带来更大经济冲击。目前中国整体经济结构和2003年相比有较大区别，消费结构不断升级，消费和服务业在经济结构中占比较高，整个消费对经济的贡献逐年上涨，2019年中国消费对经济的贡献率近60%。2003年中国第二产业占比较高，特别是在2002年加入WTO以后，整个经济处在加速发展积蓄爆发期，SARS疫情对经济的短暂拖累并没有影响全年整体经济发展轨道。

本次疫情，短期内国内消费、外贸出口和投资活动需求下降是在所难免，疫情带来的负面影响可能主要集中在季度，我们预测2020年一季度GDP同比增速为6.03%，但随着时间推移，冲击将逐步减弱，第二季度可能出现恢复性增长，一二季度GDP同比增速为6.3%，长期来看不会对宏观经济基本面造成很大影响。

政策环境

“房住不炒”已成根本定位，政策全面宽松已不现实

2003年SARS疫情影响期间，货币政策较为宽松，信贷和M2增速保持持续上行态势。楼市政策整体较为宽松，主要以支持刺激购房需求为主，房地产行业受到政策支持。2017年之后房地产调控力度开始显现，2020年初受疫情影响货币政策适度宽松，但房地产行业受到严监管。如2月初，人民银行等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》以及中国人民银行连续两天累计投放1.7万亿流动性来稳定市场。但此次政策并未针对房地产市场，“房住不炒”、“因城施策”，推行稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制仍是坚定不移的。

市场环境

市场规模已增长了近10倍，影响幅度将更大

2003年SARS疫情爆发时，房地产市场规模较小，住宅投资10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关，整个房地产市场处于快速扩张发展的起步阶段。2020年市场规模庞大，处在高位发展转换期。2019年，房地产开发投资132194亿元。其中，住宅投资97071亿元，相比2003年住宅投资额增长了近9倍，体量变得非常庞大，疫情对行业的规模影响也更加庞大。

资本市场

总体冲击有限，一个季度内有望恢复

图：2002年7月-2005年12月恒生地产指数（左轴）、申万地产指数（右轴）月度市值

数据来源：wind，中指研究院整理

恒生地产指数和申万地产指数显示，2003年3-4月SARS疫情加剧期间，恒生地产指数、申万地产指数均出现了下跌，5月疫情得以控制，并随着6月SARS疫情基本结束，两大地产股也开始逐步回暖，走向平稳发展态势，其中恒生地产指数在下半年出现一波上涨走势。预计本次疫情，两大市场的地产板块受疫情影响将产生短期波动，并随着疫情结束回归平稳。

总结

当前疫情下房地产市场短期受冲击较为明显，但随着疫情的逐步控制以及生产的快速恢复，中央及各地方政府支持政策不断加强，房地产市场交易规模将出现逐步回升。总体来看，疫情对房地产资本市场影响是短暂的，上市房企在资本市场将重拾信心。

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