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[摘要] 四季度以来,随着销售增速下滑和偿债高峰来临,房企融资步伐不断加快,但融资成本却创近三年来新高。在此背景下,很多财务稳健的龙头房企凭借低融资成本逆势扩张趁很多中小房企被迫放缓拿地速度降低负债之际攻城略地
四季度以来,随着销售增速下滑和偿债高峰来临,房企融资步伐不断加快,但融资成本却创近三年来新高。在此背景下,很多财务稳健的龙头房企凭借低融资成本逆势扩张,趁很多中小房企被迫放缓拿地速度降低负债之际攻城略地,市场分化进一步加剧。
加快融资步伐
“2018年四季度,房企重要的工作就是融资。”中原地产首席分析师张大wei对中国证券报记者表示。
同策研究院的研究数据显示,10月,40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,为2018年以来首次单月跌破400亿元大关,更是创下了2017年1月以来单月融资额的新低;11月,40家典型上市房企融资总额升至505.92亿元,环比增长28.85%;12月,各大房企进一步加快了融资的步伐。
一旦“触底”便迅速“反弹”,在楼市寒冬中,融资市场的细微变化都牵动着房企的神经。“经过前几年的快速扩张,很多房企现在都是高负债运营,而现在融资环境一直收得非常紧,又赶上房企销售增速持续下滑,回款周期不断延长,所以融资成了眼下各大房企重要的事情。”某中小房企财务负责人告诉中国证券报记者。
ke而瑞地产研究中心发布的数据显示,11月百强房企销售金额达8953亿元,同比增长24.5%,但同比增速较10月下降7.5个百分点。虽然11月百强房企销售金额环比增长9%,结束了10月环比增速下滑局面,但民生证券指出,这主要源于年末房企项目大量入市,积极推盘,预计12月推盘速度将与11月持平,百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。
不过,越是销售放缓融资困难,很多房企扩张的动力越足,对融资的需求越大。“目前房地产行业的竞争模式仍然是规模竞争,在行业集中度迅速提升的背景下,规模靠前意味着融资能力更强,项目储备越多。因此,尽管目前调控持续加码,但第二梯队的中型房企依然在加速拿地的过程中,融资需求依然很大。”张大wei表示。
同时,偿债高峰的到来也让房企对于资金的渴求更加强烈。恒大研究院发布的研究报告显示,2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期,各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者表示:“部分企业负债率过高,可能在遭遇市场不确定之时面临失控风险。”
融资成本攀升
一方面是融资环境持续收紧,另一方面却是融资需求不断增加,这样的结果导致房企的融资成本大幅攀升。
ke而瑞的统计数据显示,11月房企发债融资的平均成本为8.54%,为2015年以来单月水平。前11个月房企平均融资成本达6.32%,超过2017年平均值。以恒大为例,其发行的18亿美元债券中,5.9亿规模的5年期债券利率高达13.75%。
融资成本上升与房企被迫转向海外融资有很大关系。数据显示,11月,房企境外发债的融资总额达285.1亿元,环比大幅增长419.3%,占总体发债融资总额的比重达52.2%。相对于境内发债,11月房企平均境外发债的融资成本高达11.47%,较前10月的6.45%大幅增长了5.02个百分点。
“现在海外融资的比重大幅提升,但海外融资的成本明显上涨,客观上增加了房企融资的总成本,再叠加汇率的波动,很多房企的融资压力是非常大的。但即便如此,由于融资需求很大,也要顶着高成本加快融资。”张大wei表示,2018年是房企近四年来资金压力的一年,从趋势上看,这种状况在2019年仍将延续。
值得注意的是,在融资成本上升的背景下,很多财务稳健的龙头房企融资优势进一步凸显。以万科为例,2017年公司净负债率为8.8%,货币资金达1741.2亿元。在今年3月的业绩说明会上,万科首席财务官孙嘉表示,受市场环境影响,近期融资成本略有增加,但仍维持在行业内较低水平。
相对而言,国企在融资方面更加从容。某北京房地产国企负责人告诉中国证券报记者:“今年以来,无论是国资委还是控股股东都一直要求降低负债率,所以融资不是很紧迫,负债率在78%左右,融资成本在5.3%上下。融资渠道也较多,既有美元债、公司债、永续债,还有成本较低的保险融资。”
市场格局分化
融资能力和融资成本的分化,使大小房企在面临眼下的市场状况时心态迥异,“马太效应”促使市场格局进一步分化。
开源节流,减少拿地,成为各家房企降低负债率的常规手段。中原地产数据显示,9-11月,25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元,连续3个月低于1000亿元,为近4年来首次出现。2018年之前,龙头房企拿地金额每月都在1200亿-2000亿元。
“截至目前,销售额前30强的房企中,按权益计拿地金额比2017年全年减少的就有20家,其中下降30%以内、30%-50%、50%以上的分别有6家、6家、8家,大多数已走在降杠杆路上。”新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者表示。
一些财务稳健的龙头房企却从中看到了逆势扩张的机会。今年以来,万科一方面不断强调6300亿元销售回款的目标,另一方面以低成本加快融资。仅第三季度,万科合计拿地金额就达到458.7亿元,相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和。
同样充满野心的还有保利。数据显示,截至上半年,保利新增有息负债796.13亿元,综合资金成本为4.86%。凭借这一优势,2018年前三季度,保利累计新拓展项目108个,获取总成本1636亿元,拿地金额占销售金额53.9%。凭此,2017年掉落到行业第五名的保利,今年很有希望重回前三。
相较而言,很多资金紧张的中小房企则成为被大型房企收割的“韭菜”,被迫不断退出市场。比如,10月9日,一直在进行战略收缩的华夏幸福公告,将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权,以32.34亿元的价款出售给万科。(中国证券报)
保利远洋领秀山400-890-0000 转 847409
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保利远洋领秀山基本信息 | |||||
单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 五桂山镇 |
户型 | 四居室(140.60㎡)四居室(141.60㎡)三居室(125.90㎡) | 收房时间 | 交楼时间待定 | 开盘时间 | 2018年4月21日【领秀】墅和【悦峰】洋房开盘 |
动态:保利远洋领秀山在售建面约88-141㎡三四房墅区洋房单位,带装修均价11500-13500元/㎡左右。同时在售领秀墅建面约166、179、193㎡麓语别墅单位,均价26000元/㎡左右。详情请咨询售楼处。
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敏捷紫岭国际400-890-0000 转 833205
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敏捷紫岭国际基本信息 | |||||
单价 | 均价19000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 东区中山海关 |
户型 | 四居室(152.72㎡)四居室(133.15㎡)四居室(161.37㎡) | 收房时间 | 预计2020年12月底三期交楼 | 开盘时间 | 2018年11月3期7#加推 |
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项目简介:敏捷紫岭国际总占地面积177266.19㎡,位于中山市东区中山五路,东区区府 , 金融 ,背靠中山1300亩城市绿地【紫马岭公园】,是一个集商铺、公寓及商业别墅为一体的 城市商务综合体,将打造东区大型商务综合体。 项目二期总占地面积约40068㎡,建筑面积84203.37㎡。项目整体采用现代风格设计,主要由2幢16层的商务公馆、7幢商业街和34幢商业别墅组成。办公产品是敏捷紫岭国际2期主推产品,54-106㎡灵动空间,5米层高,可做复式。 敏捷紫岭国际二期的商铺,建筑面积约33-134㎡,首层层高5-7米,为餐饮街铺,位置昭示性强,为区域内少有的好产品。商业别墅,总部型生态办公楼的建筑面积为112-182㎡,享受花园式商务办公空间,创新城市企业会客厅,适合作为型企业或高级商务人士的办公及休憩场所。 项目三期的规划为高档住宅小区,建筑规划楼栋南边布置,大部分户型南边通透,配备高层洋房配裙楼商业,自配幼儿园,地下室两层车库。项目三期的建筑外观为现代风格,主要颜色是深灰色和米白色。
海伦堡·千江阅400-890-0000 转 883459
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海伦堡·千江阅基本信息 | |||||
单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 火炬开发区太阳城 |
户型 | 收房时间 | 开盘时间 |
动态:海伦堡·千江阅135㎡滨江别墅展示区已开放,开盘时间和价格待定,详情请以售楼部为准。
项目简介:海伦堡·千江阅是海伦堡集团高端豪宅系列产品,位于粤港澳大湾区之芯,中山市火炬开发区,坐拥四通八达的交通路网,深中通道、中山港码头、中山站、广澳高速等,满足珠三角生活圈交通所需。海伦堡·千江阅坐落于火炬开发区中山港大桥旁,CLD中央生活区规划范围内,建面约17.6万㎡,由16座联排别墅,6栋高层住宅组成,1.7低密度滨江墅区大城,属于海伦堡集团战略布局大湾区的品质化住区产品,引领豪宅新风范。
大翼御龙轩400-890-0000 转 881984
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大翼御龙轩基本信息 | |||||
单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 三乡镇 |
户型 | 三居室(89.00㎡)三居室(105.00㎡)三居室(89.00㎡) | 收房时间 | 预计2020年12月30日交楼 | 开盘时间 |
动态:大翼御龙轩建面约75-105㎡二三房单位正在诚意登记中,户型方正实用,开盘时间预计12月上旬,预计起价9000元/㎡,敬请关注,详情请以售楼部为准。
项目简介:大翼御龙轩地处珠海、中山交汇处,门口即为城桂路,东连翠山路(可快速到达翠亨新区),西接105国道,南至珠海香洲区,北达中山城区。周边交通四通八达,出行便利,快速到达各镇以及珠海的各区。项目分三期开发。其中一期规划有4栋楼及1栋商业体,后期规划建设自身幼儿园。 产品:高端精致实用户型,低密度纯南向一字楼,独享轻奢美宅生活享受。75-105㎡南北对流高实用空间,浮华城市中的生态绿洲。
中山保利远洋领秀山楼盘置业顾问
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