在10月31日，中央政治局会议之后，国内房地产市场政策走向出现转折，“遏制房价上涨”提法不见踪影。

反而出现了这些变化：

一是房企融资数据

据不完全统计数据显示，在11月份以来，大量房企大额融资，纷纷获批，通过债市或票据市场融资，地产企业融资难融资贵问题正在进入逐步改善阶段，房地产企业融资困难时期已经过去了。

二是房贷利率松动

与此同时，在部分地区房贷利率松动，北京（楼盘）深圳（楼盘）广州等下调5个点左右。首套房贷利率连续22个月上涨的情况，有望在接下来几个月迎来拐点。在刺激居民购买欲望的同时，部分开发商也在加快了推盘力度。

三是房贷放款提速

显然，无论从哪个角度看，信贷的松动开始向房地产部门蔓延。毕竟，从10月份，央行数据来看，银行间场间利率不断降低，但新增贷款大幅下降，M2急剧降速，银行有钱放不出去，只有居民部分房贷似乎还有空间。

四是加大基建审批力度

与此同时，国家发改委也在第三季度加大对于基建等固定资产投资审批力度。显然，在国家提出“六个稳”总体目标之后，“六个稳”如何实现？铁工基要打头阵，房地产仍然有望扮演主角，对于“六个钱包”的束缚，也将陆续解绑！

大量房企大额融资项目纷纷获批

近期，大量房企大额融资项目，纷纷获批，通过债市或票据市场融资。房地产企业融资被严控的局面，得到部分改观。

根据不完全统计，11月1日至20日的20天内，包括中国恒大、华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)、万科在内的18家房企，21项融资计划成功获批或发行。仅从数据来看，这与10月份诸多房企融资发债屡遭中止的情形大不相同。

其实，就在今年上半年，中小房企普遍遭遇现金流断裂的险境，典型的案例是，今年7月份总资产3000多亿的产业运营商华夏幸福将19.7%股权，以138亿折让给中国平安(601318,股吧)。

在过去一年多时间里，央行、银监会等各部门发布了近20项调控政策，以收紧和规范房地产市场融资行为。房企常用的银行贷款、债券、股权质押等融资渠道都被严格限制，而在《资管新规》等系列政策出台后，信托、私募资管计划等非标融资渠道更是直接被“堵死”。

研究中心的数据显示，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的值，房企融资成本整体呈上升趋势。10月，同策研究院称，房企融资成本达到了历史峰值。

10月31日，中国房地产集团——中国恒大发行总额18亿美元的优先票据。恒大董事局主席许家印首先认购10亿美元，提振信心。18亿美元票据中，2年期年利率为11%，4年期年利率为13%，5年期年利率13.75%。作为行业的龙头企业，恒大的海外融资成本已然攀升至10%以上，这对今年融资不顺畅的房地产业来说，算不得一个“好消息”，反而更见房企融资之窘境。

不仅仅是恒大的美元债票面利率如此之高，其他房企也不遑多让。正荣地产在10月25日发行的一笔3年期美元优先票据成本达12.5%，茂业国际在10月16日发行的两笔2年期优先担保票据成本达到13.25%。

但是，进入11月中旬之后，美元债利率价格出现明显松动。11月8日晚，华夏幸福发布公告，公司海外融资再获成功，发行1亿美元债，票面利率9%，到期日为2021年7月31日。

11月15日，合景泰富发布公告称，发行本金总额4亿美元优先票据，票据期限为两年，票面利率9.85%计算。11月20日，时代中国公告称，将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，年利率10.95%。

除了美元债之外，其他渠道也明显增多。11月5日，富力地产宣布在港股融资100亿港元的计划。这也是该公司自2005年上市以来的首次增股再融资，这也是在富力地产在今年发债750亿元之后又一大动作。11月15日，龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为55亿元的公司债券以及50亿元规模的住房租赁专项债券。

显然，近期房企在融资渠道方面有所扩展，公司融资压力有所下降。不过，房企通过融资拿到的资金大多都会用于还债，在整个房地产市场政策不放松的基调下，大多房企现金流压力仍然紧张。

有统计显示，房企在今年出现个偿还债务的高峰时段，时间集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元；海通证券(600837,股吧)统计，2018年年初至今地产公司债总偿还量已高达1058 亿元，超过2017年全年偿还量699亿元。第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元。

部分城市房贷利率松动，首套有望迎来拐点

在房企融资有所扩展的同时，北上广深四大超一线城市中，除上海（楼盘）因本身房贷利率已处低位未见下调外，北广深房贷利率均有不同程度松动。保持连续22个月上涨的国内首套房利率有望迎来拐点。

在北京地区，大多数银行实行首套房基准利率上浮10%，二套房基准上浮20%，如四大行、交通银行(601328,股吧)、中信银行(601998,股吧)、华夏银行(600015,股吧)、招商银行(600036,股吧)、北京银行(601169,股吧)等。但部分原本定价较高的股份行和外资行利率出现回落。

在广州（楼盘）有中介机构表示，10月中国银行(601988,股吧)下调首套房贷利率，从上浮15%下调为上浮10%后，目前四大行广州地区均执行首套房贷利率上浮10%。而部分此前定价较高的股份行利率也出现松动，如光大银行(601818,股吧)、民生银行(600016,股吧)执行目前首套上浮25%，较此前下调了5个百分点。

在杭州（楼盘）房贷利率也有明显松动，10月以来，四大行中工商银行(601398,股吧)和中国银行的部分网点，在杭州地区开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。股份行和外资行中，中信银行、汇丰银行也对房贷利率进行了下调。

显然，随着部分城市房贷利率的松动，城市房贷利率的放松有望进一步扩宽。此前，根据融360发布的《2018年10月中国房贷市场报告》，10月首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，刷新年内新高，保持连续22个月上涨。而二套房贷款平均利率较上月微涨1个BP，达到6.07%，也创出年内利率新高。

一家中介机构表示，“下一步，成都、武汉（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）、郑州（楼盘）等城市有希望将降低首套贷款利率，明年上半年，大部分城市可能回归基准利率，以及首套利率打折。”

“六个稳”全面启动，更多资金将稳定楼市

从金融角度看，房贷仍然充当着扩大社会融资规模的主要角色，是扩大社会信用的主力军。根据央行13日发布的数据，10月，人民币贷款增加6970亿元，社会融资规模增量为7288亿元，二者均较9月数值环比大幅下降。同时，10月广义货币(M2)同比增长8%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和0.9个百分点，与历史水平持平。

数据显示，10月份居民按揭贷款增加3730亿元，环比下跌13.44%，同比小幅上涨0.55%，略高于去年同期，按揭贷款增量规模已连续3个月下跌。尽管如此，居民中长期贷款新增量3730亿元，仍然占据了10月份人民币贷款新增6970亿元的半数以上。而企业中长期贷款仅为1429亿元，显示实体经济融资需求仍旧不振，房地产，居民“六个钱包”仍然是社会信用扩张的重要来源。

显然，首套和改善的支持政策开始逐渐发力，不过，六个钱包还有多少空间能挖掘？杠杆率还有多少幅度能增加？这个需要数据的进一步印证。

与此同时，“六个稳”开始全面发力，特别是基建方面。2018年前三季度，国家发改委共审批核准固定资产投资项目147个，其中审批117个、核准30个，总投资6977亿元。今年上半年国家发改委共审批核准了总投资为2603亿元的102个项目。一季度发改委共审批核准固定资产投资项目55个，其中审批39个，核准16个，总投资1698亿元。也就是说，今年三季度发改委审批核准的固定资产投资项目金额是二季度的4.8倍，是一季度的2.6倍。

在货币政策方面，新增授信小微指标，年底考核不达标，直接与银行信贷部门挂钩。通常来看，需要贷款的小企业达不到要求，达到贷款条件的企业又不缺钱。如何周全两者，房地产往往扮演重要角色。随着，房地产相关领域的松绑，资金流向房地产的倾向，有望进一步加强。当然，这一局面依稀昨日，还是那句，“无可奈何花落去，似曾相识燕归来”。（和讯名家）

保利国际广场400-890-0000 转 674854

推荐理由：

项目简介：保利国际广场为百万方综合体，项目位于中江高速港口出口，紧紧扼守中山北大门；从项目出发，经中江高速延长线可直往深中通道；深茂快铁，广珠轻轨、高铁周边环伺，短时间可达广佛深等周边城市；预计明年动工的空轨一号（规划中）在项目后面，交通 明显，可谓是通道，高铁，高速，空轨无缝连接。 目前，大城已熟，近70万方的保利商圈一触即发，一路之隔的红星美凯龙2015年底开业至今，为周边居民置家居带来便利；38万方的保利广场集购物、娱乐、餐饮、特色风情商业街、写字楼、酒店为一体，保利国际影城、若比邻社区商业 、美力恒健身俱乐部、探险阳光超大型儿童主题乐园、众歌纯氧KTV等众多 商家已开放、5星级艾美酒店、金宝贝等品牌也将面世。四大主题公园环绕，绿色宜居，奢享城市绿肺。国家一级物业-保利物业，给业主享受管家式物管服务。 整体产品打造采用Art Deco建筑风格，斥巨资打造具有特色的东南亚度假式园林, 拥享近百米大楼间距，绿化 达38%，栋与栋之间采用点状式分布，保证通透采光，多方面满足人居体验。 保利国际广场四期【公园里】更是这个188万方大盘里 的位置，出则保利购物天堂，入则星级园林景观；定位 奢居，产品设计更是一二三期的升华，拥有约800方超大园林泳池，户型满足客户“方正实用，动静分区，开间宽大”的需求。

动态：保利国际广场16000元/平方米。绿化率42.5%。共17740户。容积率3。项目为高层,超高层板楼。

效果图

交通图