商业办公用房去库存培育住房租赁市场

从6月份开始，佛山在租赁市场的推进动作就不断传来新进展。7月21日，佛山市召开了住房租赁试点工作动员会议，会议透露，佛山下一步将以开展卖地自持、“商改租”、“工改租”及“三旧”改造，盘活存量房源，此次《通知》正是对备受关注的“商改租”的进一步细化。

《通知》希望推进商业办公用房去库存工作，加快培育和发展住房租赁市场，优化佛山商业用房、办公等用房功能结构，切实解决佛山商业、办公用房过量的问题，培育佛山住房租赁市场和建立购租并举的住房制度，促进佛山市房地产市场健康平稳发展，实现提高租赁住房的有效供给的目标。

虽然佛山存在商业、办公用房过量的问题，但“商改租”也不是想改就改的。根据《通知》，自然通风、采光和配套设施满足居住生活的商业、办公等项目，不改变使用年限，建设单位、法人或个人可申请改建为租赁住房，经规划、公安消防、住建等部门审批和验收，凭流管办的租赁登记备案证明，到供水、供电和燃气部门申请用水、用电、用气价格按居民标准执行。此外，改建后的租赁住房，10年内不得转让。

《通知》还对各种情况作出了规定：对于在建的商业、办公等项目改为租赁住房，不予发放商品房预售许可；对于在售的商业、办公等项目改为租赁住房，停止销售和不予销售合同备案。而对于法人、个人房屋改建为租赁住房的情况，《通知》要求，改建为租赁住房的建筑，应符合现行国家消防技术标准规范的要求，同时应确保其建筑消防设施完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；租赁房屋人均居住面积不得低于佛山市人民政府规定的标准。

值得注意的是，商业、办公等项目，法人、个人房屋改建为租赁住房的，都要求10年内不得转让。

想要“商改租”？多个步骤需落实

由于“商改租”等涉及国土规划、消防、住建、水电等多部门的协调配合，此次《通知》公布了具体的工作流程。如果要把商业、办公等项目改为租赁住房，项目单位、法人或个人首先要向规划部门申请办理建设工程规划许可，然后向公安消防申请，办理建设工程消防设计审核，而工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程，要到各区住建部门申请办理施工许可证。接下来再向规划、住建、公安消防等部门申请验收，备案后抄送不动产登记部门。

此外，如果租赁住房发生出租行为，则必须在租赁合同订立后3个工作日内到房屋所在的村（居）流管机构办理租赁登记或备案证明。最后需要向供水、供电、燃气部门申请，办理按照居民标准执行用水、用电、用气价格。业内分析：“商改租”利于盘活空置

佛山推进商业用房、办公用房改建为租赁住房，对于培育住房租赁市场和建立购租并举的住房制度无疑是重大利好。合富辉煌（中国）佛山公司发展策划中心副总经理、合富研究院（佛山）高级分析师曹绍林认为，针对商业、办公用房库存量和待开发量都比较大的现状，“商改租”有利于商业用房去库存。另外，在商业物业空置率居高不下的情况下，“商改租”还能起到盘活空置的作用。但是，目前“商改租”仍处于起步阶段，相关政策的落地，仍有不少问题需要思考。

其中，开发商对于“商改租”的积极性到底有多大呢？曹绍林表示：“这取决于开发商开发的项目产品。”对以商业、办公用房为主的开发商而言，“商改租”或许有利于项目的开发销售。但是对于以住宅开发为主的开发商来说，目前佛山住宅项目的销售和开发仍处于供不应求的阶段，“商改租”对其影响有限。

（来源：广州日报）

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