2016第四季度受到政策调控影响，中山库存由年初的3万多套“低谷”又重回4字头水平，库存量还是相当可观的。春节长假期间，中国证券报记者在陕西省西安市、湖北省武汉市多个楼盘走访时发现，返乡置业渐成二三线城市新看点，热度更多集中在劳动力输出省份。 表示，库存较高的城市，确实需要返乡置业促进销售，但未来仍需“一城一策”解决房地产供需问题，确保楼市健康平稳发展。

去库存周期缩短

返乡置业现象的背后是大量二三四线城市去库存需求。“去年9月到11月，西安房价每平方米均价上涨2000元。”一位售楼员对记者表示，“西安房价在去年有了大步跨越，我想今年还会呈现稳步上涨的趋势。去年一套47万元的小户型房子，现在可以卖到58万元，短短半年涨十万余元。”售楼员将这个“归功”于西安土地市场的短缺。自2014年7月后，西安土地入市数量稀少。去年12月，东二环约137亩的地块入市后，引得多方竞拍，终以总价18.5亿元被融创地产竞得，成交楼面地价7212元/平方米，土地溢价率168.11%。

业内人士表示，去库存的同时要谨防泡沫出现。即使是库存量较大的二线城市，比如西安，去年12月底也出台了新一轮限购政策。根据《西安市人民 关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》，自2017年1月1日起，该市及非该市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在该市城六区范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。

此限购政策针对的并不是西安当地居民，而是“客”。丈八东路某售楼处售楼员称：“西安的房价可以算是省会城市里低的，因此 客比较多，河南、天津（楼盘）、浙江等地都有过来买房的。”

美城机构发布的2016年报显示，截至2016年12月末，西安商品房库存为2603.6万套，比上月减少78.49万套，去化周期为14个月，较去年初下降10个月。根据上述售楼员介绍，按照目前的销售速度，西安住宅的去化周期只有半年左右。

湖北的去化周期同样明显缩短。湖北省统计局数据显示，2016年全省商品房销售额为4994.05亿元，增长36.4%，其中住宅销售额增长37.1%。商品房销售面积为7427.16万平方米，增长18.9%，其中住宅销售面积增长20.2%。伴随着销售额大幅增长，楼市去库存效果明显，去年全省商品房待售面积为2373.46万平方米，下降10.5%，其中住宅待售面积下降18.7%。

国家统计局日前发布的数据显示，截至去年11月末，商品房待售面积69095万平方米，环比连续9个月下降，库存累计减少2758万平方米。

从某机构统计的35个城市新建商品住宅库存总量来看，截至2016年12月底为23334万平方米，环比减少1.0%，同比减少10.6%。观察2016年全年月度数据，35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势，体现出较好的去库存状况。若从同比增幅看，已出现连续17个月库存同比下跌。部分城市去库存效果较好，从“去库存”阶段转到“补库存”阶段。根据武汉市国土资源和规划局网站的数据，2017年计划供应宅地18830亩，2018年计划供应宅地17888亩，超过2016年的15952亩。

楼市处于高位平台期

作为拉动中国经济增长的两大引擎之一，今年房地产的走势备受关注。有 担心今年房地产 和销售的情况不佳，会对中国经济造成不利影响。

在业内人士看来，在销售上，利空政策效应会继续释放。尤其是一些大城市，认房又认贷，包括缴纳社保都会影响一部分需求。但这并不代表楼市悲观，因为其中含有抑制资产泡沫、防范 投机的导向。

从中长期看，房地产市场的交易量还未达到峰值，后续仍有交易量上升的可能性。

明源地产研究院副院长刘策表示，房地产销售或 一般会存在惯性，因为整个市场已经进入高位平台期，2017年难有大起大落。受一线城市土地供应及房企阵地转移影响，预计2017年二线城市整体房地产 相对乐观。

业内人士表示，虽然房地产市场销售量会下降一些，但多下降5%左右。按照当下市场的表现，仍有一些利好因素未被释放，包括政策上的微调都有可能。

不过，对于上述记者所看到的返乡置业现象，刘策认为：“这无法从根本上改变各地区房地产市场的差异。相对返乡置业，围绕一线城市的都市圈周边置业更具 价值，更匹配居住工作要求，应是主流趋势。”

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