改革在实现形式上将类似于去年启动的农村承包土地“三权”分置改革，重点是在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体 权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权。与此同时，要探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。此外，还要探索进城 农民自愿退出宅基地，并允许地方多渠道筹集资金，用于村集体对这部分农民的补偿。

到目前为止，宅基地制度改革试点已经启动了两年多的时间。据了解，其核心是保障和丰富宅基地用益物权，构建完整的农村集体土地产权制度。去年11月27日，中共 国务院发布的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（下称《意见》）再度明确提出，健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。其中就 提到了从实际出发，因地制宜，落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产。

据国土资源部有关人士此前介绍，这轮改革的亮点之一，就是按照 权产权关系，在集体经济组织内部探索宅基地的有条件有偿使用和自愿有偿退出的机制，同时还要稳妥审慎地推进农民住房财产权抵押担保等。

中国农业大学农民问题研究所所长朱启臻告诉记者，宅基地是农民一个重要的财产，由于农村的空壳化，很多宅基地得不到利用，房倒屋塌，满院蒿草，确实是资源的浪费。通过出租流转等方式，能把资源利用起来，将它盘活，对于增加农民收入，繁荣乡村，都是很有意义的。

中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田也表示，从农村发展的角度来讲，宅基地过去没有市场属性，是“沉睡的资产”，农民拥有宅基地，人却在城市里打工，农民拥有巨大的资产却带不来任何的财产。这一块“坚冰”，其实不论是 还是基层百姓，都希望能够打破，这也是目前农村需要盘活的一份资产。

“不过这一步改革探索还是要小心，首先宅基地集体 权是不能变的，但是使用权可以进行租赁，甚至占有权也可以有偿退出。”郑风田表示，无论是城市房地产还是农村宅基地流转都要保证房屋的居住属性，要出台政策防止炒作。农村因为过去没有这个市场，放开宅基地，就需要防止囤积土地，炒作土地。

朱启臻也表示，宅基地过去政策管制 严格，应该给农民流转的自由，但要注意不要以盘活宅基地为由来剥夺农民利益。

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥告诉记者，完善农民宅基地管理制度，推动农民住房市场化改革，是解决“三农”问题的重要举措，需要把握好制度相容、农民意愿和 作为之间关系，千万不能强制农民无偿放弃农村住房，更不能让没有条件融入城镇的农民失去农村宅基地。

实际上，多个地区已经开始对农民自愿有偿退出农村宅基地进行探索。四川省成都市去年下半年就决定在2017年年底前在全市范围内全面推开农户宅基地使用权退出机制，2020年底前要形成改革成果。在成都市三道堰镇青杠树村，为了鼓励农户积极腾退多余宅基地、宅基地面积较少的农户积极参与新村建设，村里以人均140平方米为平衡点，不足部分按每平方米30元的价格，向村集体资产管理公司交钱补足面积；超出部分，村集体资产管理公司予以收回，并按每平方米60元的价格补偿农户。

分析表示，目前宅基地退出的试点中，还存在很多问题。首先就是现行农村宅基地管理存在法律和制度障碍。由于当前禁止农村宅基地使用权有偿流转，同时对农村宅基地实行严格管理，因此，尽管各地区在农村宅基地退出试点中取得了成效，但是难以实现大的突破与创新。受政策法规的限制，宅基地使用权有偿流转成了缺少法律支撑的空架子，市场机制也难以进入农村宅基地退出系统中， 主导下的宅基地退出机制难以实现资源的优化配置。此外，增减挂钩使得试点规模受限、操作困难，资金链条薄弱导致补偿资金来源不稳定，宅基地退出过程中农户该如何与 实现“双赢”等，都是未来宅基地退出政策要研究的重点。

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