主题：中国房价涨幅为何冠于全球?

人类的重要资源只有两种。其一是作为万物之灵的脑子（包括人力），其二是土地（包括矿物）。历久以来，一个脑子了得的人备受赞扬，但一个大地主则屡遭唾骂，有什么风吹草动，要被杀头的，大地主走在前头！然而，稀缺不足的局限不论，土地值钱是因为人类的脑子能想出怎样用，有层出不穷的产品。就是在人烟稠密的今天，地球上绝大部分的土地不值钱。人类脑子之外，所在地点与经济制度是土地值钱的原因。

提到上述，因为要指出如果单从房地产之价论财富，今天的中国是明显地比美国为高——不仅楼价较高，高楼大厦也远比美国为多。土地与楼房是国家财富的一个重要部分，但在几方面这种骤眼之见容易误导。

看租金比看楼价可靠

第一方面是中国政府像香港那样，不把全部土地供之于市。需求弹性系数教我们，把全部土地放出去，房地产的总市值可能低于只放出一小半。如果政府多放土地而房地产的总市值上升，是一个不能肯定的代表着经济有所增长的数据。说不肯定，因为房地产的市价可以受到市场炒买炒卖的影响。那所谓泡沫，虽然经济学没有教是什么，但像牛群直觉带动的不容易解释的市价大幅波动不罕见。这方面，以房地产总市值的变动来衡量经济增长，不及从房地产总租金的变动那么可靠。租金不容易受到炒买炒卖的影响。这可见于从百分率看，房地产的市价波动一般大于租金的波动，使租金作为房地产之价的百分率有时高于或低于市场的利息率——低很多的情况常有，反映着市场预期着租金会上升。不管怎样说，衡量经济增长看房地产的租金比看房地产的市价可靠。

三种仓库的分别

第三方面，土地是财富累积的仓库，人的脑子与体力是财富累积的仓库，收藏品也是财富累积的仓库。三者有别。土地值钱要靠有产出或用途，带来租值，而这租值的存在是需要有权利界定与人类知识和劳力的贡献。人类的脑子与体力值钱也要靠产出，权利界定之外，二者皆需要训练与培养。但人的生命短暂，满是天才及知识的脑子最久只可维持数十年。换言之，人会死去，但有价值的思想会顽固地存在，从而累积在永远不死的土地仓库之内。

第二个土地受到社会诅咒的原因，是土地不能走动，不动产是也。政府要大抽房地产的税，业主走投无路。政府要大抽收藏品的税吗？出尽红卫兵也找不到收藏品躲在哪里！

朋友传来香港某报的标题云：《张五常谬论：你穷冇楼住》。懒得读内容，因为该作者显然也懒得读老人家说的内容——礼尚往来也（一笑）。问题是，朋友说还有其他香港的报道也说我说过类似的话。怎么可能呢？那不是谬论，而是冇脑，难道老人家的脑子是进入痴呆的状态了？问了几位在场听到或在网上读到我在北京讲话的内容的，他们一致地说我没有那样说。

我究竟说了些什么呢？我说投诉楼价贵、买不起的人主要不是因为他们没有栖身之所，而是因为在楼价低时他们没有购买，今天赚不到钱。我于是建议：与其提供廉租房或经济适用房给因为收入偏低而买不起市价楼房的穷苦人家，倒不如由政府补贴他们一点地价的钱，让他们在市场选购。言下之意，是补贴部分地价可让他们选择自己喜欢的地点，可以避免把穷人集中在一起，也可以增加他们在楼市中赚点钱的机会。

我说过，楼房是财富累积中的一个重要仓库，有了值钱的房子儿女们求学与老来退休或多或少有一点保障。原则上，社会财富愈高对经济愈有利——楼价愈高也如是——是反映着国家的经济增长有看头。问题有二。其一是日本四分之一个世纪前出现的楼市泡沫，效果是灾难，因为到今天该国的经济也不能翻身。四年多前美国出现的楼市泡沫也属灾难，没有日本那么严重，今天看是有少许的翻身迹象了。何谓「泡沫」经济学者一般胡说，我自己也不能肯定定义为何。从楼价市值与租金收入的比率看，今天内地的租金虽然偏低，但没有脱节——我见过不少较为严重的情况，但没有出现灾难性的效果。

如果我们以楼市或股市的暴跌作为泡沫看，香港出现过多次。一九七五年恒生指数由一千七百点暴跌至一百二十点；一九六八年香港的楼价跌到近于零；一九八四年香港高级楼价约今天的三十分之一。然而，从暴跌的角度说泡沫是不对的，因为香港没有出现过难以翻身的情况。内地呢？上世纪九十年代楼价暴跌了四分之三，但经济增长保八，是没有水份的真实数字。

我因而想到如果一定要给「泡沫」一个定义，那是在市价暴跌之后要出现难以翻身的情况。得到的结论，是这种泡沫的出现，一定要有信贷大幅膨胀（credit expansion）走在前头。这样看，中国目前的楼市是没有泡沫的。理论不湛深，但麻烦，这里不说了。凡是牵涉到以预期为要点的理论一定麻烦。