这是地产行业“物业股”与“市值股”的一次交易，也是今年以来最令市场震惊的一笔交易。

9月28日晚间，碧桂园服务公告称，其间接全资附属碧桂园物业香港拟向彩生活服务收购邻里乐控股集团有限公司（以下简称“邻里乐”）100%股权。邻里乐拥有彩生活的核心资产，包括万象美物业、开元国际等等。

9月29日早间，花样年、彩生活双双发布停牌公告。

“本次交易是彩生活主动行为，其价值长期被低估，本次以超过市值的价格进行交易，有助于降低彩生活负债水平，提高竞争能力。”一名接近彩生活的人士在接受《每日经济新闻》记者采访时如是表示。

以约11倍估值出售

本次交易总代价不高于33亿元人民币（下同），上述人士表示，出售所得资金将用于偿还彩生活现有债务、降低负债率，补充运营资金及为未来业务发展提供动能。此外，本次交易也有助于进一步增厚母公司花样年所有者权益，降低资产负债率，由目前的“三道红线”指标一项指标踩线，向全面达标迈进。

公告显示，邻里乐控股（剔除分拆业务及计入核心资产公司后）于2021年6月30日的未经审核综合净资产价值约为13.74亿元，2020年、2019年的除税后溢利分别为3.09亿元、3.06亿元。

对照不超过33亿元的总代价，这笔交易的估值约在11倍左右。克而瑞物管华南区域经理刘志强告诉《每日经济新闻》记者，万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际等等都是彩生活的核心资产公司。以11倍左右PE就拿下了彩生活的核心资产，这对碧桂园服务来说是一笔非常不错的交易，进一步稳固了“宇宙大物企”地位。

碧桂园服务也表示，收购事项将补充集团业务，并进一步扩大集团业务的规模和覆盖范围，促进集团社区增值服务及其他服务的发展，尤其促进集团于商业物业管理的发展，增强集团在市场上的影响及竞争力，有助于集团的长期稳定发展，稳固行业龙头地位。

“以商业物业起家的公司本身已经有一定的沉淀和积累，而以住宅为主的公司要转变到商业物业发展，最直接的方式是收购。如果通过自身探索，则需要更长时间及面临更大挑战。”太平戴维斯华南区副董事长、物业及资产管理部负责人主管张子涛在接受记者采访时指出，大型物业公司每年都有经营指标，同时也有资金预算进行大规模收并购。而作为被收购方，则要了解收购方上市的目的是什么，是否与自身未来发展规划相适应，在肯定的情况下，有些公司是愿意被收购的。

与之前收购富力物业一样，碧桂园服务在这次交易中对付款也是分阶段、有条件进行的。本次交易将以现金分三期进行支付，期23亿元、第二期7亿元、第三期3亿元。邻里乐应保留截至2021年9月28日净资产人民币5亿元（其中货币资金不低于人民币2亿元）。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江评价本次交易时称，“强物业与我尊重的股物业合作，会产生非常好的化学反应。感谢信任。”

彩生活商业分拆计划泡汤？

本次交易公告后，万物云CEO朱保全的一番评语颇有深意，“7年差不多算一个周期，轮故事失败落幕，第二轮故事仍在半梦半醒之间。肌肉渐起，眼神忧郁，触摸上帝的手还有几个7年的距离。”

2021年刚好是彩生活上市的第七个年头。2020年前后，彩生活业已放弃“O2O战略”的故事、“互联网+增值服务”的幻想，将重心和精力重新回归线下业务。

“对互联网的专业性和投入性，我们还是有些认识不足……我们强调互联网战略的时候，可能对基础物业的重视和强化管理有所不足。”彩生活管理层去年对过去几年的发展策略做了反思和回顾，但市场仍然是残酷的，彩生活的市值与股价仍然没有迎来设想中的变化。

这场交易令市场意外的内容是，彩生活本次出售的是曾花大力气收购而来的万象美、开元国际等商业物业、高端物业资产。而且，在今年7月26日，花样年、彩生活还发布联合公告称，正考虑寻求将各自商业及综合用途的物业管理业务、商业运营管理业务进行分拆，于联交所主板单独上市。花样年与绿地控股也在这段时间开启了频繁合作，恰巧涉及商业领域。

要为彩生活本次出售找可能存在的客观原因也不难。“现在物业行业的竞争很激烈，上市后面对的是资本市场的审视和检验。在以往的收并购大潮中，很多时候一些收购标的是以住宅为主的物企，后续盈利能力有待考验。尤其在住宅方面，如何持续挖掘增值服务的发展空间，仍面临较多不确定因素。在这种情况下，这些物业公司如果经营乏力，就会考虑出售。”张子涛说。

在收购万象美之后，彩生活董事会主席兼执行董事潘军曾在多个公开场合寄望这笔交易为彩生活带来更为丰厚的回报。但现实是，由于并表万象美使得毛利率较低的项目占比增长，彩生活2018年的物业管理服务板块毛利率下降9.1个百分点至26.1%，整体毛利率也出现了结构性下滑。

财务报表之外的线下融合也不尽如人意。在2020年年度业绩会现场，潘军直言，彩生活在线下组织方面出现了区域不平衡、团队不平衡等现象，公司也想将开元国际、万象美和彩生活社区进行有效整合。

也是在这期间，曾负责管理开元国际、彩生活高端服务平台的黄玮上任彩生活CEO，但仅约一年后就辞任，改由潘军亲自兼任。

“本次交易有利于彩生活‘换赛道’，团队将集中资源支持增长潜力更好的、更有持续竞争力的业务，提升公司的增长动能。”前述接近彩生活方面的人士说，彩生活的整体定位将由物业管理迈向民生服务。

碧桂园服务9月29日收盘价为58.050港元，总市值约1868亿港元；彩生活9月28日收盘价为2.53港元，总市值约37.63亿港元；花样年为0.56港元，总市值约32.33亿港元。