据中国房地产业协会与业内一地产测评中心联合发布的《2021中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2020年上市房企规模持续增长，但增速放缓。总资产均值为1577.89亿元，房地产开发业务收入均值为274.96亿元；盈利能力方面，指标净利润均值为32.17亿元，同比有所增长，但相对指标净资产率同比有所下滑；偿债能力有所提升，去杠杆效果显现，净负债率均值较上年下降0.7个百分点至95.07%；经营效率稳中有升，总资产周转率与上年基本持平，存货周转率稍有上升。

在资本市场表现上，企业估值持续下探。报告显示，2020年末沪深上市房企平均市盈率7.78倍，较沪深全市场平均市盈率低约60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，较港股全市场平均市盈率低约55%；市净率方面，沪深上市房企平均市净率同样远低于全市场水平，在港上市房企平均市净率表现较好，高于港股全市场平均市净率。

从上市房企总资产规模来看，截至2020年末总资产超过千亿的上市房企有59家，约占上市房企总量的30%，其中超过3000亿的上市房企有27家，约占上市房企总量的14%。超过万亿的上市房企共有6家，分别是恒大、碧桂园、万科、绿地、保利、融创。从总资产累积百分比来看，10强上市房企的总资产累积百分比已超过40%，50强累积百分比近80%，100强累积百分比超90%，集中度较上年略有上升。

2020年，在监管要求下，房企开始积极降低杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同，头部房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需要警惕资金链风险。

根据报告，长期偿债能力方面，2020年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%，与上年相比保持稳定；净负债率均值为95.07%，较上年下降5.75个百分点。在房地产金融监管政策收紧的情况下，房企纷纷采取多种方式降杠杆，净负债率在短期内的调整幅度相对较大。短期偿债能力方面，流动比率均值为1.65，速动比率均值为0.64，两者与上年相比，均基本保持稳定。现金短债比中位数为1.30，较上年提升0.21个百分点，上市房企货币资金对短期债务的覆盖情况有所改善，短期偿债能力提升。

盈利能力方面，多数指标有所下滑。报告显示，2020年上市房企营业利润均值52.47亿元，同比下降7.15%；净利润均值32.17亿元，同比增长12.17%；净资产率均值8.78%，同比下降7.60%；总资产报酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除净利润均值外，其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

在成长能力上，上市房企业绩增速整体放缓。2020年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润和净资产规模均实现增长，除净利润外，增速均有所下滑。具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长1.84%，增速较上年大幅下降32.55个百分点；营业收入均值同比增长15.40%，增速较上年下降4.64个百分点；净利润均值同比增长12.17%，增速较上年上升0.05个百分点；净资产规模均值同比增长13.75%，增速较上年下降8.22个百分点。

在经营效率方面，运营效率稳中有升，存货规模增速下降。2020年上市房企经营效率稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.28和0.20。其中，存货周转率均值较2019年上升0.05，其余两项指标与2019年基本持平。报告指出，上市房企存货规模增速变缓。2020年存货同比增长14.80%，增速较2019年下降7.80个百分点。其中63家房企2020年存货同比减少，2019年为49家。从存货集中度情况看，10强上市房企总存货占比约42%，30强房企占比约67%，50强房企占比约81%。

在创新能力上，产品创新、管理创新和多元化业务发展成为房地产企业高质量发展的重要抓手。产品作为房地产企业的核心竞争力之一，受到房企越来越多的关注。2020年是我国经济数字化转型的关键期，数字化改革正逐步改善房地产企业的运营效率，多元化则是房地产企业追求第二增长曲线的重要途径。目前，房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长，尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业，但寻找第二增长曲线已成房企共识。龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。

测评研究报告指出，近年来，房地产行业逐渐由高速发展期转入平稳发展期，以“房住不炒”为定位的房地产长效机制已基本清晰。随着行业利润空间受到进一步挤压，市场竞争加剧，行业内部分化愈加明显，市场集中度逐渐上升，强者恒强格局显现。粗放式发展渐成过去，向管理要效益的时代已经到来，房地产行业正在持续的变革中加快转型升级的步伐。同时，数字化、高科技的全面渗透，带动行业持续变革，房地产行业正从开发业务一枝独秀步入开发、服务双驱动的时代。未来，房地产行业将越发成熟，各大细分子板块也将百花齐放、茁壮成长。