求锤得锤，楼市调控大锤又重重落下！深圳房贷利率上涨！

有媒体透露深圳建行即将提高房贷利率的消息开始执行。调整后，深圳建行首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP！建行开了头，其他银行跟风抱团加息也在路上了！对于刚需和换房人群来说，买房成本又将增加，确实不是什么好消息。我们看到，上个月，深圳的首套房贷款利率为4.95%，二套房为5.25%，在主要城市里属于利率比较低的那类（表格里第三列倒数第五）。

突然收紧房贷利率的，还有广州，今年就进行了三轮加息。

目前，广州的首套房贷利率已经是四大一线城市里最贵的，广深二套房贷利率仅次于北京。

尽管房贷基本利率（LPR）已经连续12个月未变，但是，我们发现，大湾区楼市都开始慢慢加息了。集中供地之后，金融调控也加码，楼市背后的逻辑是什么？01端水大师楼市调控就是干端水大师的活儿，冷了要松一松绑，热了又要往回收一收。如何端平这碗水，要看具体形势。19年初，大湾区实际上率先放松了楼市调控，当时主要是有中美贸易yi战以及香港问题。一直以来，进出口贸易和房地产都是深圳经济高速增长的两大稳压器，相互之间起着平衡稳定的作用。因此，出口受打压，楼市不能太冷。

到了20年年初，疫情黑天鹅降临，货币放水，导致主要城市的楼市经历一轮上涨。20年末，灰犀牛论喧嚣尘上，国家对房地产泡沫发出了最严警告。

这是一个重要信号，说明楼市已经过热。因此，大湾区率先收紧调控政策。深圳、广州严查经营贷流入楼市，并开始加息；东莞楼市调控也升级，规定新房一年涨幅不能超过3%！难免让人联想，深圳刚叫停小产权房交易，部分热钱会流入东莞，因此，东莞及时出手了！总之，不能让热钱再疯狂下去！02楼市分化我们之前一直强调，目前的楼市，属于板块轮动期，大家轮流吃饭。翻译过来就是说，现在一线城市房价可能下降，二三线城市房价或上涨。当前严格的房贷监管，使得一线城市房价难以继续走高。

一线城市未来房价将大概率趋于稳定，甚至可能出现小幅的降价。而二、三线城市由于一线城市的扩散效应，仍有一定价格上升的可能性。从5月6日，央行公布的“2021年一季度地区社会融资规模增量统计表”可以看出，钱正在加速流向北部、中部和西部的省市区。

结合2020年小学生招生人数增长情况，有增量的省市区分别是北京、天津、新疆、山西、西藏、辽宁和山东，也都分布在北方和西部。

这些指标至少反映一个问题，北方偏冷地区的楼市，可能正在见底。目前实行差异化房贷利率，利率因城而异，楼市的情况各个城市也不一样。

因此，楼市分化现象将持续。对楼市宽容度比较高的城市，将会承接板块的轮动，实现楼市回暖。03审时度势尽管今年1-4月份，楼市整体上成交数据是比较高比较偏热的，但是并不意味着一线可以闭眼买。我们还是要抓住关键因素来判断具体楼盘的价值，包括地铁交通学位等。再一个，在房贷利率上涨的时候，如果不打算提前还款，还是选等额本息。如果房贷利率超过6%以上，提前还贷或许更有利。审时度势，可以帮助我们减轻一点点盲目买房的损失，至少不要被调控政策误伤。