在（10月8日）央视的“经济新闻联播”里，报道了一则这样的新闻：

在日本，购房者还清贷款的平均年龄不断上升，目前已经有银行把房贷还款年龄放宽到了85岁！

此外，央视的报道还透露：

1、在日本，四分之三的购房者要申请房贷；日本晚婚化倾向使购房需求推迟，申请房贷的平均年龄从2003年的37岁上升到了目前的40岁以上。

2、由于房价不断上涨，购房者不得不选择更长的还款年限。日本购房者还清全部房贷的平均年龄，目前已达到了73岁。

3、在长期超低利率的环境下，日本金融机构业绩下滑，稳定增长的房贷业务就被视为重要的收入来源。一部分银行降低首付比例甚至推出零首付，也有银行提高还贷年龄上限，的已经放宽到了85岁，比日本男性的平均寿命还要高出3年多。

4、目前，约八成的日本企业退休年龄仍然在65岁以下，这意味着许多购房者退休后还将长期承受房贷负担。由于经济不景气，养老金水平可能下调，日本可能出现“老房奴破产潮”。

相信很多国人看了这个报道，会感到惊讶。

因为在他们心目中，日本楼市是比较健康的。经过上世纪90年代初的泡沫破裂之后，日本的收入房价比大幅降低，即便在东京都市圈里住“独栋别墅（一户建）”也都好像不是难事。

更何况，日本人口出现了通缩。

日本目前总人口大约1.26亿人，今年8月初发布的数据显示，日本过去一年总人口又减少了50万，这是日本人口连续第11年人口下降。

据统计，日本2019年的新生儿只有86.5万人，首次跌破90万。而中国广东省2019年的新生儿是143万人，是日本的1.65倍！

但真相是：即便如此，普通日本人买房子也并不轻松。

下图是贝ke研究院公布的，中国一线和新一线城市平均购房年龄，这些城市都是中国房价最贵的城市，也是买房负担压力的城市。

可以看出，即便中国大城市的房价收入比远远超过日本，但中国平均购房年龄远低于日本。

购房者平均年龄的是天津，达到了35.4岁。收入房价比在全球都非常高的深圳，平均购房年龄是33.8岁。

中国主要大城市的购房者年龄中位数，大约在32岁左右。而日本平均竟然达到了40岁，而且是平均，如果是大城市平均肯定会更高。

从40岁当上房奴，到平均73岁还完房贷，这就是普通日本人的一生。

下图是易ju研究院发布的，全球主要城市的房价收入比（多少年的收入可以买一套平均水平的住房）。

可以看出，香港、深圳和北京位居全球前三，上海、台北、天津、广州也都杀入了前十。

至于东京，其房价收入比只有14.7倍，大阪只有10.5倍，只相当于中国主要城市的三分之一。

为什么在中国买房的“难度”是日本的3倍，但中国人平均买房年龄比日本至少早了7到10年？而且很多中国人还会提前还贷，中国各银行允许的还贷年龄上限是70岁，远远低于日本。

这里面到底有什么秘密？

，在中国买房是整个家族的财富保卫战，在日本买房投资属性偏低、消费属性偏高、基本上是个人的事。

也就是说，在中国买房跟在日本买房，含义是完全不同的。中国缺少稳定、可预期的投资渠道，过去20年房价不断上涨，让大家普遍形成了一种观念：至少在大城市买房可以保值，可以跑赢长期通胀。

所以，中国人只要有能力，哪怕掏空“6个钱包”也要尽早买房，因为这是家族财富的保卫战，是社会阶层向上流动稍纵即逝的窗口。

在日本，由于不动产泡沫破裂的深远影响，以及老龄化、少子化，日本利率长期偏低，物价稳定。对于日本人来说，通胀很低、房价上涨也不快，年轻人在20到40岁之间忙着享受生活，一般不急于买房。

第二，通胀帮助中国人供楼，基本不帮助日本人供楼。所以看起来日本的收入房价比低，但实际负担可能不比中国轻。

我之前提出过一个重要观点，在中国供楼，真正的按揭只有10年。什么意思？就是说，供楼的前10年，你会感到较大的压力。但10年之后，随着房价大涨、收入大涨，你供楼的压力会急剧减少，到了第三个十年会非常轻松。究其原因，是因为通胀在帮你还款。

在日本，经济一直处于准通缩状态，虽然央行不断降低利率，甚至出现负利率，但通胀目标（2％）仍然很难实现。在这种情况下，你供楼到第二个10年，其压力跟个10年差别不大。到了第三个10年，可能也差不多。

所以，中国的房奴是前10年苦，后面20年越来越轻松，而日本的房奴是真的要当足30年甚至40年房奴的。

看懂了中国楼市的“供楼游戏”，你就会知道，越早买房子越占便宜。房价短期的波动，其实不重要，重要的是你要买，要贷款、要锁定价格，而且不要提前还款，让通胀帮助你供楼。

第三，日本允许供楼到85岁，意味着这个国家虽然看起来经济摆脱了楼市的绑架，但其实仍然视楼市为重要的经济支柱。

数据显示，日本的城镇化率超过了93％。而中国目前的常住人口城镇化率大约在61％左右，户籍人口城镇化率在45％左右，距离日本还有很大差距。

日本的案例告诉我们，即便到了后城镇化时代，日本这样的经济发达国家、平均每年可以产生一个诺贝尔自然科学奖的国家，仍然会用金融政策刺激楼市。比如允许当房奴到85岁、允许零首付，就是最有力的证据。

其实美国也是如此，美联储印钞的相当一部分，就是通过购买MBS（抵押支持证券）来实现的，这相当于印钞给楼市。

看懂了这一点，你就会明白：当中国人买房欲望下降的时候，金融政策、税收政策会怎么变。