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[摘要] 截至2020年第一季度末,珠海全市地区生产总值为703.5亿元,同比下降9.2%。值得一提的是,疫情期间珠海市第三产业增加值不降反增,部分服务业逆势增长,利好经济复苏加速。
写字楼 —— 尽管疫情期间全市第三产业实现逆势增长,但中小企业租赁需求仍因成本控制而转软
▪截至2020年季度末,珠海全市地区生产总值为703.5亿元,同比下降9.2%。值得一提的是,疫情期间珠海市第三产业增加值不降反增,部分服务业逆势增长,利好经济复苏加速。
▪因疫情对在建项目工期影响,2020年上半年珠海无新增供应入市,全市甲级写字楼总存量仍为137.9万平方米。但鉴于此前的集中供应,当前横琴子市场总存量已超传统商务区吉大,居全市之首,约占全市总存量的34.2%。
▪尽管珠海市第三产业对全市经济复苏有所推动,但期内仍不乏有部分中小型企业出于成本控制等因素考虑,选择暂时缩减其租赁面积或搬迁至成本更低的办公场所。全市空置率环比上升1.7个百分点,至43.9%,为历史水平,净吸纳量也因此首录负值。
▪当前市场供过于求依然显著,加之疫情之于市场需求的负面冲击尚存,多数业主情绪倾软并愿主动下调租金以促成交易。截至2020年6月末,全市平均租金下跌至人民币每平方米每月88.2元,租金指数环比下跌4.1%。
▪港澳投资需求因入境限制短期内受到压抑,且期内部分小业主现金流压力也有所增加,全市价格指数环比下跌3.9%。
展望
▪尽管疫情令在建项目工期有所延迟,但预计2020年下半年珠海仍将迎来9个项目交付入市,共计为市场带来81.2万平方米新增供应,市场供过于求料将延续。
▪随着复工复产进程的推进,下半年若全市经济活动得以全面恢复,实体企业租赁需求或实现小幅增长。此外,下半年入市项目预计将承接部分成本节约型企业租赁需求。
▪2020年下半年,由于大量新增供应入市,加之当前市场已面临严峻的去化困难问题,全市平均租金料将延续下行趋势。
零售 —— 旅游业因疫情暂缓直接冲击消费市场,中小品牌迫于经营困境闭店撤场现象广现
▪疫情显著冲击珠海旅游业运营,季度全市旅游接待过夜游客同比大幅下降66.3%,消费市场直接受其负面影响。前五月,全市社会消费品零售总额累计至人民币317.1亿元,同比下降19.9%。
▪2020年上半年珠海消费市场备受冲击,因此对于拟开业项目而言,上半年并非入市时机,各零售项目均选择延期入市。期内全市无新增供应入市,购物中心总存量维持72.5万平方米。
▪由于疫情防控措施的开展,珠海各购物中心客流量显著下降,品牌营收因此明显减少,这导致市场陆续出现品牌因自身现金流薄弱、难以抵御突发危机,最终迫于经营困难而退租撤场的现象。受上述因素影响,期末全市空置率环比上升3.6个百分点,至20.3%。
2020年上半年,由于珠海零售物业市场受疫情冲击尤为显著,品牌方扩张及洽谈意愿明显减弱,因此多数业主愿大幅降租以期品牌进驻,平均租金下跌至人民币每平方米每月367.5元。租金指数环比下跌5.4%。
展望
▪2020年下半年,珠海零售物业市场预计有四个购物中心入市,将为全市带来37.6万平方米新增供应。
▪鉴于本地消费市场尚未完全恢复,叠加疫情显著冲击流动旅游消费群体数量,预计各业态品牌对其于珠海的扩张计划将更为审慎,项目招商预计承压,全市空置率将延续上升趋势。
▪2020年下半年,综合考虑当前市场供需状况及新项目入市所致冲击,全市平均租金预计仍将延续下降趋势。
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