2015年已经走完三个季度，站在当前的时间节点，小亿在此为诸君简要梳理一下主流房企近期的几大战略运营热点。（注：关于房企的发展趋势可以有非常多的角度来进行阐述，本文主要依据20强房企近期的典型动作、投资者交流会、高管访谈等信息梳理而成，重点是聚焦房企近期的关注热点。）
热点一：继续关注重点一二线城市投资机会！
这一点已是老生常谈了，“回归、聚焦一二线城市”仍是当前房企投资的主旋律。
碧桂园：“拓展一二线，巩固三四线”，今年以来，碧桂园开始先后在上海、深圳等之前从未涉足的一线城市拿地，并且成立了一个高规格、相对独立的一线事业部。尽管碧桂园在半年业绩发布会上仍表示“三四线市场依然是主战场”，但从半年报数据上看，碧桂园上半年一二线城市的业绩贡献占比达到50%，三四线城市占比为48%，其余2%为海外市场，而且随着碧桂园近两年在北京、上海、深圳等核心城市的深入，一二线城市占比仍将继续提升。
另外一个值得关注的是融创，多年以来一直专注于核心一二线城市深耕，单城市产能典范，2014年的单城市产能达到80亿以上。近期孙宏斌对外交流中也透漏出融创当前的城市选择关键指标——经济及产业，即看资金是否是净流入，而非人口，因为只有经济好的地方，有产业的地方才能吸引资金。
表：2015年以来典型房企的城市布局策略
热点二：均在密切关注兼并购机会！
一方面当前的地价实在偏高，尤其是一二线重点城市的地块争夺尤为激烈，高企的地价让诸多房企日渐谨慎。另一方面，行业换挡，洗牌加速，通过收购方式补充资源不失为一种更快捷的手段，而恒大和融创无疑是今年收并购市场的最大赢家！
恒大：许家印今年5月拍板定下恒大新一轮抄底计划，“48天拿下100个项目，2017年销售3000亿“。紧随其后则是一系列的收购动作，包括5月收购中山坦洲地王长信时代项目以及武汉三江航天地产；6月55亿拿下中渝置地重庆项目；7月65亿港元接下华人置业成都项目……“重组是房地产的一个主旋律，恒大也是并购的受益者，恒大上半年并购了很多小项目，帮助公司实现了快速发展，”恒大总裁夏海钧在8月的投资者交流会上表示。
融创：尽管接连折戟于绿城和佳兆业的收购泥潭，但当前与融创洽谈收购的中小房企仍是络绎不绝，今年迄今，融创一半以上的项目均是通过并购所得。一路摸爬滚打积攒的并购操作经验恐怕也是非其他企业所能及，总结为三点：一是信息的及时性，孙宏斌曾说，“北京、上海，只要有公司要卖的，我们基本上是最先知道的“；二是市场判断能力，就目前来看，融创今年的几笔大收购基本上都是相对优质的资产，包括7月末收购的中渝置地成都项目、9月初与西安天朗成立合资公司后并收购天朗若干项目；三是极强的执行力，在收购绿城及佳兆业期间，融创基本都有一半以上的管理力量驻扎在被收购公司，虽然融创今年的业绩增速相较往年有明显下滑，但在如此局面之下仍力保今年前三季度的目标完成率达到72%，在先期收购受挫、现阶段新货供应不足的被动情况下，取得如此业绩已实属不易。
此外，还有中民投联合其他投资者以14.9亿港元代价成功认购上置73%的股份，而且收购成本较先前收购失败的保利更低；阳光城以6000万元收购天安中国房地产50%股权，借此布局产业地产领域……
热点三：加速拆分物业管理等服务业务板块上市！
动作最大的莫过于是中海、万科两大龙头企业。
中海：10月10日正式对外宣布，将以实物分派股份方式分拆中海物业，并以介绍方式于主板上市，预计上市时间为10月23日。这也是继彩生活之后的第二家上市物业公司。
万科：今年8月万科正式提出万亿市值计划，在围绕“客户+资产”的主线基础上，将构建新型生态系统。在客户服务领域包括物业管理、社区教育营地、出租公寓等，资产管理领域包括物流地产、创业园以及大金融服务等。其中物业管理业务的加速拆分上市计划尤为明显，自在2014年提出“睿服务“体系之后，今年7月与首创合作成立物业公司，正式开启物业服务轻资产输出之路，登陆资本市场已是指日可待。因此，在短期之内，物业服务上市公司板块也将很快形成“彩生活、中海、万科”三足鼎立的局面。
其次，碧桂园、富力等一批二三梯队房企也已开始酝酿物业拆分上市计划。
碧桂园：8月，碧桂园CFO吴建斌答记者问时曾表示，碧桂园自2014年以来就已经开始研究教育板块、物业板块、酒店板块上市的事情，其中物业板块收入在今年上半年达到了9.05亿元，首要目标是登陆A股市场。
富力：董事长李思廉表示，富力亦在研究物业管理业务的分拆上市，但具体时间及上市目的地尚无明确，最快也需一年之久。目前富力物业服务板块的年收入已可达10亿元规模。
热点四：继续多元化，尤其是在金融领域的探索！
恒大：多元化战略最为坚决的房企之一，主要沿两条主线展开。一是利用恒大18年的地产开发积累的资源进行多元化发展，包括互联网社区以及立足社区发展恒大健康和恒大文化（核心是恒大影城）。二是围绕老百姓的吃喝进行探索，相继推出矿泉水、奶制品、粮油三个品牌。总的来说就是夯实房地产主业，围绕恒大社区及老百姓吃喝进行多元化。
绿地：“大基建、大金融、大消费”领域跨越发展战略。大基建领域积极通过PPP模式拓展地铁产业、空港产业等业务，近一年多已经先后和徐州、哈尔滨、济南、大连等城市签订地铁建设协议。大金融领域，一方面积极通过收购兼并方式，力争在核心金融牌照资源上取得实质性突破，另一方面加快发展互联网金融，加快落实“社区金融中心”项目，全面启动线下网络建设。大消费领域，在零售全产业链布局层面打通线上线下，实现全渠道发展和涵盖物流仓储、商品进出口的全球布局。
碧桂园：今年4月，引入中国平安成为其第二大股东，意在发展社区金融。
远洋：除早先已成型的地产基金之外，今年又联手京东推房产众筹，探索互联网金融的跨界合作。
首创：成立互联网金融平台——首创金服，重点以绿色金融、轨道交通等投资标的，为大众投资者提供大量安全、稳健、实惠的投资项目……
热点五：探索资产证券化产品！
华尔街有句名言，“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化”！世茂和金科近期也率先在行业内进行物业费资产证券化尝试！
世茂：今年7月，世茂联合招商银行、博时资本及北京金杜律师事务所共同打造“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”，基础资产是世茂集团的物业收入，这是全国首个物业费资产证券化项目。
金科：今年9月，金科联合招商证券设立“招商创融-金科物业资产支持专项计划1号”，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资。发行总规模不超过15亿元，募集资金将用于补充新能源产业及辅业产业流动资金，还款来源为金科物业旗下运营管理的金科花园、金科丽苑等68个物业的物业服务费收入。
值得关注的是，目前物业行业的盈利水平仍然偏低，如若证券收益能够达到给投资人的回报率就是标准的资产证券化，若是无法达到甚至相距甚远，那就可以理解为变相的抵押融资。因此，金科在“专向计划1号”中也承诺，如果物业费缴纳金额不能满足优先级本息收益，缺口部分将由金科另行补偿。
热点六：借流动性宽裕之机，积极发低成本公司债！
据Wind数据统计，截至10月12日，2015年以来共发行公司债408只，较去年同期上涨11，总发行规模4267.85亿元，较去年同期上涨303%。在这轮公司债“井喷”中，房地产企业是主力，比例超过六成。最重要的原因就是得益于连续降准降息带来的流动性释放，使得债券市场资金量充沛，促使房企发债热情前所未有的火热。
值得注意的是，由于大量资金退出股市“转战”债市，“供不应求”的局面将公司债价格推高，收益率下行，这在地产企业发债中表现得尤为突出。先是龙湖地产发行的五年期20亿元债券，票面利率3.93%，创今年以来同年期房地产行业境内公开发行债利率新低。近期，万科第一期50亿元债券的票面利率3.50%，再次刷新行业纪录。
表：2015年以来典型房企公司债发行情况
受益
2015年已经走完三个季度，站在当前的时间节点，小亿在此为诸君简要梳理一下主流房企近期的几大战略运营热点。（注：关于房企的发展趋势可以有非常多的角度来进行阐述，本文主要依据20强房企近期的典型动作、投资者交流会、高管访谈等信息梳理而成，重点是聚焦房企近期的关注热点。）
热点一：继续关注重点一二线城市投资机会！
这一点已是老生常谈了，“回归、聚焦一二线城市”仍是当前房企投资的主旋律。
碧桂园：“拓展一二线，巩固三四线”，今年以来，碧桂园开始先后在上海、深圳等之前从未涉足的一线城市拿地，并且成立了一个高规格、相对独立的一线事业部。尽管碧桂园在半年业绩发布会上仍表示“三四线市场依然是主战场”，但从半年报数据上看，碧桂园上半年一二线城市的业绩贡献占比达到50%，三四线城市占比为48%，其余2%为海外市场，而且随着碧桂园近两年在北京、上海、深圳等核心城市的深入，一二线城市占比仍将继续提升。
另外一个值得关注的是融创，多年以来一直专注于核心一二线城市深耕，单城市产能典范，2014年的单城市产能达到80亿以上。近期孙宏斌对外交流中也透漏出融创当前的城市选择关键指标——经济及产业，即看资金是否是净流入，而非人口，因为只有经济好的地方，有产业的地方才能吸引资金。
表：2015年以来典型房企的城市布局策略
热点二：均在密切关注兼并购机会！
一方面当前的地价实在偏高，尤其是一二线重点城市的地块争夺尤为激烈，高企的地价让诸多房企日渐谨慎。另一方面，行业换挡，洗牌加速，通过收购方式补充资源不失为一种更快捷的手段，而恒大和融创无疑是今年收并购市场的最大赢家！
恒大：许家印今年5月拍板定下恒大新一轮抄底计划，“48天拿下100个项目，2017年销售3000亿“。紧随其后则是一系列的收购动作，包括5月收购中山坦洲地王长信时代项目以及武汉三江航天地产；6月55亿拿下中渝置地重庆项目；7月65亿港元接下华人置业成都项目……“重组是房地产的一个主旋律，恒大也是并购的受益者，恒大上半年并购了很多小项目，帮助公司实现了快速发展，”恒大总裁夏海钧在8月的投资者交流会上表示。
融创：尽管接连折戟于绿城和佳兆业的收购泥潭，但当前与融创洽谈收购的中小房企仍是络绎不绝，今年迄今，融创一半以上的项目均是通过并购所得。一路摸爬滚打积攒的并购操作经验恐怕也是非其他企业所能及，总结为三点：一是信息的及时性，孙宏斌曾说，“北京、上海，只要有公司要卖的，我们基本上是最先知道的“；二是市场判断能力，就目前来看，融创今年的几笔大收购基本上都是相对优质的资产，包括7月末收购的中渝置地成都项目、9月初与西安天朗成立合资公司后并收购天朗若干项目；三是极强的执行力，在收购绿城及佳兆业期间，融创基本都有一半以上的管理力量驻扎在被收购公司，虽然融创今年的业绩增速相较往年有明显下滑，但在如此局面之下仍力保今年前三季度的目标完成率达到72%，在先期收购受挫、现阶段新货供应不足的被动情况下，取得如此业绩已实属不易。
此外，还有中民投联合其他投资者以14.9亿港元代价成功认购上置73%的股份，而且收购成本较先前收购失败的保利更低；阳光城以6000万元收购天安中国房地产50%股权，借此布局产业地产领域……
热点三：加速拆分物业管理等服务业务板块上市！
动作最大的莫过于是中海、万科两大龙头企业。
中海：10月10日正式对外宣布，将以实物分派股份方式分拆中海物业，并以介绍方式于主板上市，预计上市时间为10月23日。这也是继彩生活之后的第二家上市物业公司。
万科：今年8月万科正式提出万亿市值计划，在围绕“客户+资产”的主线基础上，将构建新型生态系统。在客户服务领域包括物业管理、社区教育营地、出租公寓等，资产管理领域包括物流地产、创业园以及大金融服务等。其中物业管理业务的加速拆分上市计划尤为明显，自在2014年提出“睿服务“体系之后，今年7月与首创合作成立物业公司，正式开启物业服务轻资产输出之路，登陆资本市场已是指日可待。因此，在短期之内，物业服务上市公司板块也将很快形成“彩生活、中海、万科”三足鼎立的局面。
其次，碧桂园、富力等一批二三梯队房企也已开始酝酿物业拆分上市计划。
碧桂园：8月，碧桂园CFO吴建斌答记者问时曾表示，碧桂园自2014年以来就已经开始研究教育板块、物业板块、酒店板块上市的事情，其中物业板块收入在今年上半年达到了9.05亿元，首要目标是登陆A股市场。
富力：董事长李思廉表示，富力亦在研究物业管理业务的分拆上市，但具体时间及上市目的地尚无明确，最快也需一年之久。目前富力物业服务板块的年收入已可达10亿元规模。
热点四：继续多元化，尤其是在金融领域的探索！
恒大：多元化战略最为坚决的房企之一，主要沿两条主线展开。一是利用恒大18年的地产开发积累的资源进行多元化发展，包括互联网社区以及立足社区发展恒大健康和恒大文化（核心是恒大影城）。二是围绕老百姓的吃喝进行探索，相继推出矿泉水、奶制品、粮油三个品牌。总的来说就是夯实房地产主业，围绕恒大社区及老百姓吃喝进行多元化。
绿地：“大基建、大金融、大消费”领域跨越发展战略。大基建领域积极通过PPP模式拓展地铁产业、空港产业等业务，近一年多已经先后和徐州、哈尔滨、济南、大连等城市签订地铁建设协议。大金融领域，一方面积极通过收购兼并方式，力争在核心金融牌照资源上取得实质性突破，另一方面加快发展互联网金融，加快落实“社区金融中心”项目，全面启动线下网络建设。大消费领域，在零售全产业链布局层面打通线上线下，实现全渠道发展和涵盖物流仓储、商品进出口的全球布局。
碧桂园：今年4月，引入中国平安成为其第二大股东，意在发展社区金融。
远洋：除早先已成型的地产基金之外，今年又联手京东推房产众筹，探索互联网金融的跨界合作。
首创：成立互联网金融平台——首创金服，重点以绿色金融、轨道交通等投资标的，为大众投资者提供大量安全、稳健、实惠的投资项目……
热点五：探索资产证券化产品！
华尔街有句名言，“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化”！世茂和金科近期也率先在行业内进行物业费资产证券化尝试！
世茂：今年7月，世茂联合招商银行、博时资本及北京金杜律师事务所共同打造“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”，基础资产是世茂集团的物业收入，这是全国首个物业费资产证券化项目。
金科：今年9月，金科联合招商证券设立“招商创融-金科物业资产支持专项计划1号”，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资。发行总规模不超过15亿元，募集资金将用于补充新能源产业及辅业产业流动资金，还款来源为金科物业旗下运营管理的金科花园、金科丽苑等68个物业的物业服务费收入。
值得关注的是，目前物业行业的盈利水平仍然偏低，如若证券收益能够达到给投资人的回报率就是标准的资产证券化，若是无法达到甚至相距甚远，那就可以理解为变相的抵押融资。因此，金科在“专向计划1号”中也承诺，如果物业费缴纳金额不能满足优先级本息收益，缺口部分将由金科另行补偿。
热点六：借流动性宽裕之机，积极发低成本公司债！
据Wind数据统计，截至10月12日，2015年以来共发行公司债408只，较去年同期上涨11，总发行规模4267.85亿元，较去年同期上涨303%。在这轮公司债“井喷”中，房地产企业是主力，比例超过六成。最重要的原因就是得益于连续降准降息带来的流动性释放，使得债券市场资金量充沛，促使房企发债热情前所未有的火热。
值得注意的是，由于大量资金退出股市“转战”债市，“供不应求”的局面将公司债价格推高，收益率下行，这在地产企业发债中表现得尤为突出。先是龙湖地产发行的五年期20亿元债券，票面利率3.93%，创今年以来同年期房地产行业境内公开发行债利率新低。近期，万科第一期50亿元债券的票面利率3.50%，再次刷新行业纪录。
表：2015年以来典型房企公司债发行情况