主题：货币政策转向将深刻影响房地产市场

进入六月，中国经济运行中出现近年来少有的“钱荒”现象。银行间同业拆借利率飙升，迭创新高；市场资金紧张，传出有的银行到期债务违约。此消息虽然随后被否认，但是不可否认的是，宽松的货币形势似乎在起变化。而这种变化对于房地产市场必然要产生巨大影响。

房地产市场的波动每每都与社会资金的总体宽裕程度密切相关。货币宽松的时候，各种资金都在寻找投资方向，房地产市场体量够大，短期内增加供应能力有限，还是非常重要的生活必需品，自然成为最佳选择之一。只要货币龙头在不断放水，房地产市场就自然水涨船高。

过去这么些年进行房地产调控，采用各种方式来控制房价，不管是限贷、限购还是限价，市场表现总是与政策制定者的期望相违，根源就在货币上。过去十年，中国房地产市场真正出现过全面下跌的情形只有一次，就是08年全球金融危机影响下的流动性紧缺带来的结果。涨价由它，降价也得由它，毫无疑问，只要资金形势趋紧，房地产市场首当其冲地受到影响。

此次“钱荒”的原因既有货币投放的问题，也有货币使用方向的问题。五月份以来，外汇管理方面出台一系列新规，打击热钱流入，加强外汇资金流入管理，加上美国传出退出量化宽松引起美元走强，五月份我国新增外汇占款下降明显。

今年头四个月，外汇占款新增量分别为6837亿元、2954亿元、2363亿元、2944亿元，总量达1.5万亿元。5月份此数据急降至668.62亿元。考虑到政策严管和美元走强趋势都是长期性的，再考虑到国内出口形势也日趋严峻，外汇占款在未来很难成为货币投放的主渠道。

我国5月末M2月高达104.21万亿，增速也达到15.8%，货币供应并没有减速，但是货币使用方向却存在问题。由于近两年来消费与出口增长缓慢，大量产能过剩，市场资金更多考虑的是投资获益，最常见的是流向房地产领域和地方投资平台，导致信贷规模不断放大，尤其是中小银行意图抓住机会扩大业务规模，向其他银行借入资金，但是往往借短贷长，流动性管理风险大。

央行不断补充流动性则能每次安然过关，但是央行此次的例外操作导致这些银行的一团混乱。而且从宏观管理机构的表态来看，这种高风险贷款方式一定会受到严厉约束。

房地产市场的不断上涨是依靠一波又一波的投资放大来实现。现在的政策走向与市场表现来看，一方面新增货币很难像过去一样不断放大，冲入房地产市场的货币总水量不再像以往那么庞大，市场上涨动力有限；另一方面，一个失去货币支撑的房地产市场本身由于获利机会变小而导致部分资金外流，而政策又鼓励重新资金调整方向与结构，诱导资金从房地产领域流出，高水位可能会逐步下降。

现在的政策走向与市场表现来看，一方面新增货币很难像过去一样不断放大，冲入房地产市场的货币总水量不再像以往那么庞大，市场上涨动力有限；另一方面，一个失去货币支撑的房地产市场本身由于获利机会变小而导致部分资金外流，而政策又鼓励重新资金调整方向与结构，诱导资金从房地产领域流出，高水位可能会逐步下降。

如果央行在未来持续坚持这样的货币管理思路，并在实际操作总得以贯彻，房地产市场可能要面临真正的调整。