一直处在风口浪尖的长租公寓又迎来了新的坏消息。

　　10月16日，上海长租公租市场传出消息，老牌公寓运营商寓见疑似遭遇资金流危机，遭到上海华瑞银行发公函询问贷款安全，数万名交了押金、背负分期贷款的租客则面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险，而退还租金、免除租金贷等租客诉求尚未得到正式回应。

　　资金池的安全性是不少人对长租公寓抱有疑虑的根源。由于长租公寓往往需要预付半年甚至一年房租，但通过租金贷等金融方式，用户可以进行分期付款。这意味着，一旦公寓方现金流出现问题，用户可能赔上信用、丢了住处。

　　“现在核心的问题是，千军万马都在做长租公寓，各种金融杠杆都来了。什么车都有，但高速公路没人建。”房东东公寓学院创始人全雳表示，长租公寓行业还有一些基础规则需要完善。

　　资金池缺乏监管将成为巨大隐患

　　长租公寓的资金安全问题不断。据媒体报道，深圳“鱼悦公寓”因多层转租，三房东卷款跑路，二、四房东产生纠纷，租客突然被通知租赁合同提前终止，需在短期内全部搬离，此前向四房东缴纳的租房押金也几经周折，多番追讨。粗略估计，有430户租客受此影响，押金总额达250万元。

　　受长租公寓资金问题影响的，不只是租客，还有可能是业主。长沙长租公寓“咖啡猫”近被爆，在与业主签约时，要求其在“房乐分”平台注册，表面上是为了确保业主本人收到租金，实际上却让业主背负贷款。

　　在众多长租公寓爆雷案例中，资金问题总会是关键词。随着长租公寓的快速发展，配套的资金监管措施不够完善这一问题日益凸显。

　　中原地产首席分析师指出，金融化带来的“资金池”已经成为长租公寓的问题。现在，长租公寓已经不仅是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。而目前，对于长租公寓资金池的监管还很少。

　　资金池可以让长租公寓得到快速发展，很多长租公寓企业利用多户租金、晚付房主租金的方式加快扩张。中原地产首席分析师分析，这种模式把中介企业从“中介费+差价”的模式，变成了投资者，一旦爆仓就会出现上下游多重纠纷。“缺乏政策监管，对于租赁的发展来说，存在非常多的隐患。”

　　中原地产首席分析师告诉中国青年报·中青在线记者，长租公寓类企业在北京、上海等城市市场份额已 过20%，如果把二房东等同样模式交易计算进来，有约60%的租赁房源很难见到房主交易。

　　“资金池存在的问题是可以掩盖问题，后移投资风险。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用。这些金融工具带来了巨大的市场风险。”中原地产首席分析师说。

　　荣盛发展首席经济学家、中国社科院金融所研究员尹中立在媒体撰文指出，在国家鼓励发展住房租赁市场的政策刺激下，很多机构投资者开始介入住房租赁市场。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场，深刻改变住房市场的生态平衡，以往个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。

　　尹中立还指出，当前金融监管部门对房地产开发贷款采取的是限制政策，但住房租赁贷款不在限制之列，于是有些机构从监管中套利。其操作手法之一就是租金贷，即大量获取房源，以租约为基础资产获取贷款融资。利用接近或稍高于银行正常利率的贷款利率，同从信托等市场渠道融资的高额利率之间的价差，获取套利空间。

　　资金池监管亟须出台统筹规定

　　事实上，针对资金池问题，一些地方已经探索了监管举措。日前，浙江省住建厅等出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。该文件要求，从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业，应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人，通告住房租金收入、支付总额，按期或者支付，以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。定期通告租金收付及沉淀资金使用情况的条款，应当在委托出租协议、承租协议中分别予以约定。

　　研究院智库中心研究总监指出，浙江省新近出台的这份文件，并没有规定资金池是违法违规的。若没有金融政策支持，仅靠单纯房源积累出租，长租公寓的潜在成本很高，运营难度很大，因此对资金池的监管还应探索更多思路。

　　事实上，监管的缺乏不仅给不法经营者钻了空子，也给一些希望合规经营的企业带来了难题。

　　某长租公寓企业CEO （化名）告诉中国青年报·中青在线记者，由于各方压力，前段时间不少金融机构一度暂停了租金贷业务，对长租公寓的资金管理也提出了更多要求。他曾向监管部门提出希望做出明确规定，讲清楚涉租金的资金管理应该怎么做，以免影响更多长租公寓的正常发展。

　　研究院智库中心研究总监说，对于长租公寓的资金管理，需要工商、住房、税务等行政部门积极行动，例如对长租公寓的产业定位、租赁住房发展的政策规范、相关租赁业务的税费减免等做出更具体的规定，才能给长租公寓的后续发展留出更大空间。

　　中原地产首席分析师认为，考虑到市场现状，从金融监管部门到住建委等部门，应该对长租公寓资金池等问题出台统筹的管理规定，进而保证资金专款专用。

　　尹中立建议，有关部门建立联合工作机制，严格监管进入长租公寓的资本，严格监管“租金贷”业务，要求长租公寓成为独立法人，在长租公寓与主要出资人之间建立防火墙，防止资金被挪用。

　　未来两年长租公寓行业或将加速洗牌

　　接连出现的爆雷案例，给行业发展蒙上了一层阴影。 指出，如果租金问题不能得到有效监管，一些经营不善的长租公寓企业会亏损倒闭，但也会有企业承接继续运营。所以接下来两年，长租公寓领域可能继续出现爆仓案例，但房源资产还是可以运营的，不过整个行业的整合洗牌速度会进一步加快。

　　“从长远看，金融化才是它（长租公寓）的魅力所在。但是短期内过度使用金融以后，可能会把自己弄死。尤其是租金的使用，还需要完善制度。”在走访过行业内许多企业后，全雳提出了自己的担心：长租公寓的整体信用在降低，而近两年，无论是创业公司还是房企、银行，都很看重长租公寓，也给予了很多金融杠杆支持，但对于资金的监管似乎没有跟上。

　　中原地产首席分析师则进一步指出，租金不应该有任何信贷支持。因为和其他消费不同，租房和吃饭一样，属于底层消费。如果租房需要贷款，就像吃饭需要贷款一样，是“非常非常不健康的行为”。

　　 说，长租公寓行业涉及大额资金，应该有一定的资质门槛，尤其是要对资金池的管理提出具体规范。他判断，若对资金池问题开展规范化监管，长租公寓行业将会迎来一轮洗牌，但在此之后留下的，一定是经营稳健，且得到资金方和监管层支持的企业。（中国青年报）

壹加壹·兴和隽园400-890-0000 转 840933

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项目简介：壹加壹·兴和隽园是由百强实力品牌、中山大型本土零售企业——壹加壹商业有限公司开发的商业住宅项目。项目自带4万方大型商业体，打造中山北、壹加壹旗下缤纷主题商业Mall；业态丰富，除开发商旗下的壹加壹连锁生活超市外，还有特色餐饮、电影院、KTV等品牌商家强势加盟进驻，轻松享受全站式配套，生活便利、胜人一步。 项目位于中山北部 中轴核心区，对内——为黄圃、三角、阜沙三个创新产业镇区 交汇点，西连兴圃大道、东驳金三大道、南接阜沙大道；对外——与广州、佛山接壤，紧靠纵向主干道“黄圃快线”出入口，两地路网已成一体，以兴和隽园为圆心，以较短时间成本换取高效生活质量，打造便捷双城生活。

动态：壹加壹·兴和隽园即将推出建面约89-100㎡三房新品，目前接受诚意登记中，开盘时间和价格待定，详情请以售楼部为准。

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中荟城400-890-0000 转 876177

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项目简介：中荟城项目为三家百强房企（旭辉、远洋、卓越）联合开发的高端宜居住宅大盘，项目位于广珠西线旁边（南和东路与南和东路豪乐巷交叉口），属于南头 TOD 新城内，南头未来发展核心区，并且是南头 TOD 新城里的住社区；是中山北部门户，广佛桥头堡位置，享受广佛生活圈，是粤港澳大湾区交通咽喉所在。同时位于三大自贸区（前海、南沙、横琴）的核心位置，根据十三五规划，省政府定位中山为珠江西岸的综合性交通枢纽。 项目整体布局西低东高，减少对临街空间压迫。临西侧城市道路结合小区人行布置各种公共配套，沿街面规整连续，提升小区的整体品质。高层住宅远离道路，享有更多的庭院空间，保证居住环境安静舒适。另外还有萌宠乐园、环区跑道、全小区覆盖 WIFI、园区直饮水、全龄互动活动产地等，全面满足业主在社区内的休闲娱乐各方面需求。

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时光樾400-890-0000 转 877503

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项目简介：时光樾为三家百强房企（旭辉、远洋、卓越）联合开发的宜居住宅项目，项目位于中山市南头镇穗西村，南头镇是中山重点规划镇区，是品牌房企、品质社区、人性化精装，广深外溢功能置业及投资之地。 项目距南头镇政府1000米，距广珠轻轨站1000米，距南头高速路出口1500米。紧邻交通枢纽南头大道、广珠西线南头出口、广珠轻轨南头站、105国道等，可迅速通达顺德容桂、广州、中山城区等地，未来规划有南头客运站，实现与轻轨和高速的无缝接驳，享受广佛生活圈，是粤港澳大湾区交通咽喉所在。同时位于三大自贸区（前海、南沙、横琴）的核心位置，根据十三五规划，省政府定位中山为珠江西岸的综合性交通枢纽。项目周边以生活便利店、肉菜市场为主，镇区未来规划有大型商贸综合体海雅广场。 区域内分布多所中小学校，项目旁有中山纪中三鑫学校，南头镇初中等优质学校。1公里以内有南头公园、南头文体广场，并可迅速通达镇区政府等行政办公场所。项目规划产品具有全南朝向、低覆盖率多园林组团、健康慢跑道、架空层泛会所、环保精装等特色，全面满足业主在社区内外的休闲娱乐生活等各方面需求。

动态：时光樾预计首期将推出建面约86-110㎡二三房新品，开盘时间和价格待定，详情以售楼部为准。

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碧桂园 保利·天启400-890-0000 转 841797

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项目简介：碧桂园 保利·天启占地面积125.66亩，位于中山市翠亨新区，是南沙、前海、横琴三大自贸区的交叉点，粤港澳湾区门户，扼守深中通道、港珠澳大桥主动脉，区域价值无可比拟。两大千亿品牌携手共筑，依托湾区门户价值，联袂打造时代钜作，创新南北对流一字楼产品、独创高尔夫七重立体园林、采用4.0智慧家居技术，享国家一级资质物业，打造粤港澳门户精端奢宅，开辟了与时俱进的现代奢居生态体系，敬献湾区人居。 项目所在位置为翠亨的居住核心，南边为规划双向8车道翠云路（建设中）接驳东部外环市场、深中通道、港珠澳大桥；S111省道直接通往珠海；邻近广珠、深珠城轨枢纽站——翠亨站（规划中）；碧桂园、保利联手打造风情商业街，占地约2万㎡商业综合体（规划中）；周边自然资源优越，北面有近万亩的红树林生态公园（规划中），临近五桂山山脉、伶仃洋海岸线。便捷通达孙中山故居、壹加壹商圈、南朗市场等商圈；周边有纪念中学、翠亨中学、翠亨小学等，医疗配套：南朗医院、翠亨医院等。

动态：碧桂园 保利·天启目前在售建面约111-118㎡三房高层单位，户型格局合理，通风佳，带装修均价20000元/㎡左右。详情请咨询售楼处。

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